贾卧龙博士出席银河房产论坛 高谈阔论说“拐点”
(2008-2-29)
主持人：石家庄地产行业本来一路攀高，都是节节攀高，高潮不断的。但是从08年大家纷纷扬扬的“谈论拐点之说”，特别是从王石的万科开始降价，“拐点之争”日益激烈。我想听听各位地产大腕的高见。
“拐”是价格动态，“分水岭”5月将现！
我想“拐”的含义一个可能是价格不上升了；第二个也可能有下降的空间。关于河北省会的房价让我评价有没有大的拐点、会不会出现大的降落，首先来讲作为石家庄来说，目前城市的土地价格还有现在的建筑成本、市场需求，包括目前的市场房价，我认为不会出现大的拐点，价格没有下降的空间。作为一个省会城市来说，房价在5000-7000（元）的状态是非常正常的，首先作为一个省会城市从房价、地价等等目前的价格是没有“泡沫”概念的。 去年（2007年）出台的各种宏观调控政策对省会的房地产市场虽然没有大的下降空间，但是对房地产市场也产生了影响，影响在哪里？有三方面：
第一、老百姓从原来抢购到现在持币观望。
第二、这种现象出现以后，开发商房子的房源和投放市场的周期就要延长，必然会带来开发商的整个资金的紧张。再加上开发贷款申请难度的加大，必定会出现部分楼盘或少量楼盘叫“抛盘”现象。楼层一层一层的在加高，工程在加大，但是如果房子在一定时间卖不动的话，唯一的办法可能就是通过适当的价格调整来解决它的问题，所以我想可能会出现少量楼盘价格出现“抛售”现象，但是不会太多。
第三、石家庄这个城市因为“三年大变样”，从整个石家庄的发展空间来看是非常大的。所以我想石家庄的整个房地产市场应该是良性的，不会出现像现在人们所看到的，甚至万科王石率先降价。从深圳、上海到北京等等，石家庄不会出现这种下降20%、30%的现象。但是出现真正的“分水岭”，会不会出现拐点，从目前的形势来看是不应该有拐点的，但是这和政策调控的力度还有关系，因为看政策是怎么调控。如果将来购房者按揭贷款买第二套房子审查非常严的话，那么也不排除在今年5月份前后会出现房价下跌的状态。所以我想5月份是一个“分水岭”，扛住的就扛住了，不然就该降价了，今年5月份应该是“分水岭”，这是我对“拐”的概念的一些看法。
主持人：您觉得如果下降的话，下降幅度会有多少？
不会出现10%，我讲的是平均状态，当然不排除个别楼盘为了“解决资金链”的问题，可能会有一些打折的折扣或者是优惠的折扣会高一些，或者新开盘的项目起价会低一些，起码现在上市的楼盘大家都能扛住，起码到5月份应该是没有问题的。老百姓的等待时间也是有限的，当从去年12月份开始喊“拐点”的时候就开始观望，到现在半年的时间了，如果扛不住了一看房价下不来，那我就不等了，该买房还得买房。不像有些商品可以用也可以不用，但是房子毕竟是人们生活当中必须要用的一个，所以我想到今年5月份（无论涨也好、拐也好）应该是一个“分水岭”。
中国房地产市场实际上是一个“摸索”的过程，从最早的政府福利分房、单位安排房，当时房地产市场都没有走向成熟，单位的房子从国有、集体、公务员的安排，从这么一个过渡期，中国政府看到了，如果这些全由政府来解决，政府是无法承担的，所以80年代末就结束福利分房。从原来土地划拨、免费使用变为一种有偿的资产，把土地变成资产式经营，这样中国政府确实在土地经营上确实尝到了甜头，所以就在全国范围内推行。房地产市场在发展的过程中，很多房地产开发商都获得了暴利，所有的行业都进入这个行业了，这样大家最后你也抢利、我也抢利，结果一个是出现“天价”和“地王”，出现了十几万/平方米的状况。特别是这两年房价的暴涨带来了这么几个问题，让老百姓有房子住，如果光靠政府的手段来解决是不行的，这样回过头来看原来全部市场化还是不符合国情，还得必须回到头来建立两套体系：一个是社会保障体系；第二就是市场体系。
社会保障体系在很多国家包括一些发达国家，甚至有廉租房、经济适用房有的占到很大的比例，就是我租房我不觉得可耻，租的房和我自己的房子是没有区别的。“十七大”把老百姓的住房问题已经提到“民生”问题的角度了，让“人人有房住、人人有饭吃”，这体现了一个社会和谐发展的标志。
从去年下半年开始，原来的“房产管理局”改成了“社会经济保障部及房产管理局”。社会保障体系是由政府来完成的，比如廉租房是由政府来负责，包括经济适用房，让你开发商开发获得很少的利润，然后我再回购回来，但是不允许你销售，这样把社会的保障体系就建立起来了。
未来的保障体系一个是市场价格，你有钱的可以买高价房，我家里收入不太高可以住廉租房或者住经济适用房，我钱多点但是买商品房可能贵点，那么可以买限价房，这个是很多城市下一步来出台的，这样的话就解决了“夹心层”的问题。这首先是从国计民生、和谐社会考虑的，现在的政策把原来中国计划年代的模式、市场模式做了一个接轨，当然最重要的是和国际接轨。从中国发展模式来看，我想在今后很长一段时间里，这个模式要贯彻下去。
圈地-股市与楼市的相互绑架
实际上地价是这样的，市场也决定房价，即供求关系决定房价，但是大家之所以玩命的圈地，有他圈地的目的，有的圈地不是单纯为了开发，有的圈地特别是在去年整个上市公司圈地，在香港等等房地产上市公司考核他的价值指标和盈利点是看土地储备，你土地储备的越多说明你的资产越多，你的股市上涨的空间就大，持续发展的可能性就强。但是如果你一个上市公司一亩土地都没有，那么你的盈利模式在哪？没有盈利模式。所以人们用这种指标来评估他的话，上市公司不得不去圈地，圈了地去融资，融了资再圈地，这样形成一个恶性循环，就是楼市和股市之间相互绑架。
去年我们也参与了不少拍卖的地，也想做一些地，但是把地价拍到天价的，要么就是已经上市了，要么就是在打包资产准备上市，我是开发商，我的资产必须达到几个亿，需要大量的土地储备。实际上这些公司不是完全为了今天我拿地，明天我卖房。我想以这种目的圈的地不会说500万/亩的地达到多大的利润才能卖房子，这不是的。我想这也是中国地产市场的一个怪现象。
去年全国把地价都炒的很高，当然从中央宏观调控都希望把地价压一压，但是还是出现这种现象。唐山那有一块地拍下来是57亿，这对一般的开发商来讲想都不用想，看都不用看，这块地肯定是非他莫属，只能是一些上市公司、有实力的公司才有可能拿到。
去年出现了“地王”，出现了地的“天价”，就把整个中国房地产市场不得不炒上的，这是出现的一个现象。从国家来讲开始也没意识到，发生了这些问题以后出来了一些政策，包括囤积土地超过一年以上的要增收你2%的土地出让金，出台了对土地控制的一个政策。把土地化整为零，让中小开发商能进入
从国家来讲刚才崔总也谈到了，这几年GDP增长速度是连续两位数的增长速度。当一个国家的经济发展程度从增长过快到了过热，这就意味着经济可能要出现“泡沫”，这个国家一旦产生了“泡沫”，对国家致命的打击是很大的。不仅是指我们房地产行业，股票市场也是这样的。哪个国家的股票市场像中国一样？很多人想中国在未来五年资本市场才能初步形成，但是中国在一年时间超过了美国达到了第一，中国的股票市场、楼市包括其他市场都在“一路凯歌”，但是这样必定会带来很多社会问题，比如资源、能源的问题。
比如今年我们南方的“冰冻灾害”问题，所有的煤都告急了，所以会带来很多社会资源的问题。包括美国的次贷危机引发的整个美国经济和欧洲经济的衰退，对中国也有一些影响。楼市是中国的支柱产业，国务院后来不再提了，但是本质还是支柱产业，为什么没再提了？它只是从策略上考虑了一些方面，首先来讲今年中国控制的就是货币从紧，因为一旦出现大的问题以后，首当其冲的就是消费者买到的房子感觉在贬值，心理预期会很大的；第二个金融会出现危机，这个是最大的问题。因为炒房的人80%都是贷款，这么多老百姓买房都是贷款，如果贬值太厉害了，老百姓肯定就不还款了，因为还不如再买一套呢！这样就引发了金融危机。
去年出台了这么多的宏观调控，今年从宏观上来讲中国房地产市场，因为我们也是顾问公司，也是一直在喊主涨派，但是中国房地产市场这两年绝对应该是一个调整期，这个是无法回避的。我们大到全国，像刚才谈到王石，他之所以抗出“降”大旗来，是有一定原因的，通过规模化发展，薄利多销。
再就是他的土地储备，因为他的土地储备到现在还有2400万平方米，因为国家有很多政策在监管这些土地，如果在一年之内或者两年之内不能上市，我想他即便作为国内的一个企业同样会受到处罚，这样他会尽快消化这些土地。他作为“老大”，一定要有所表现，否则他再不表态的话，实际上中央到国务院上层是跟他打过招呼的，你一定要开始发声音了。
“万科”作为行业领袖，这个时候应该和中央保持一致，第一个率先降价。
现在一个企业必须要快速资金流，如果资金、土地放量上市，如果我的资金能提前一年回来，我等于是10%的利息，一分钱没少卖；另外他也同样面临资金的紧缺，货币从紧是对行业的限制，这样他虽然是上市公司也会面临这些困难；还有一个就是叫行业洗牌，他扛起大旗之后会把很多小公司“勒死”的，我们叫“清理门户”。有些资金崩出去没有办法再坚持的就要降价。万科卖一万三，你凭什么卖一万八？老百姓不懂这些，老百姓看的是价格，所以这样的话万科这都降价了，别的企业就撑不住了，这样所有小企业就死掉了，实际上也在行业洗牌，这也就是“大象吃小猴”。
当然最重要的还是“顺应民意”，也是一个炒作。这种做法第一给政府树立了一个标杆；第二在百姓心目当中形成了良好的口碑。所以他这种不花钱的广告，我认为产生的作用非常之大的。
我们再谈谈石家庄的市场，我想因为今年河北省“一年一大步，三年一大变”。从去年底开始启动了22个“城中村”，60多个“旧城改造”，大概2008年要求拆迁300万平方米，这样就意味着石家庄下一步的上市量。2007年很多房子没卖，光我知道的大家都在“捂房”，能卖的都没卖，都推到2008年。去年为什么没广告了？因为大家不用炒了。所以去年没有流通的大量房源会转到2008、2009年，在今年初又拍了11块地，这相当于去年一年的量，这是第一个政府以投标、招标的形式把大量土地流通到市场。这样的话石家庄市场，包括河北省其他地方首先在供求关系发生质的变化。
石家庄二环里面不说小产权房，可能会出现从3500（元）到8000（元）什么样的价都有，很多城中村改造都是这样，因为大家的资金都紧张。今年（2008年）会有大量的房子低位起价，这样经济适用房、廉租房再加上我们现在的低价房等等都是为融资服务的。现在上市的房子一般不敢降，所以现在房价整个会形成一个关系，消费者的心态也会发生变化，从迫切买房到观望、到理性、到不紧不慢。
石家庄市场的房价今年绝对是一个很大的振荡期，因为咱们都是开发商，谁都不希望谈这个问题，但是也是无法回避的。因为我从去年9月份以前从来没说过降价，我们都是一直在炒这个东西，最后我看政策的走向也开始改变观点了。
有个电视台的人就说“贾总以前我访问你的时候，你一直在谈涨、涨、涨，现在怎么又都跌了？”
廉租房、经济适用房大量上市，货币从紧会导致我们开发商整个资金链条紧张，投资、投机群体机会减少甚至没有了。现在政策都会导致供求关系和市场需求发生变化，从国家宏观经济走势来说，国家也在继续调控，加上美国次贷危机等等要素决定了中国必须要下大力气。石家庄的房地产市场虽然有振荡但是不会“一泻千里”，不会“崩盘”。
以前拆迁在容积率上，政府控制很严，自从张云川书记来了以后，现在拆迁的话就一定要建高层。过去可能是两层小楼现在会变成三十层，原来拆了10万平方米可能会变成30万、50万，不管这个房子是安置了回迁还是怎么样，但是首先房源量是成倍的增加。
再就是开发商的成本要多给拆迁户一点房子，增加的是建筑成本，并没有增加地价。所以这次拆迁因为是各区来实施的，而且是一村一个政策，一事一议，实际上这次拆迁为了落实省政府的号召执行下来，各个地方都在采取很多优惠的政策，很多都说不清的，虽然有个大的方向，但是各个村都不一样。比如有的村我拆了你10万平方米，我安排你回迁的6万平方米，实际可能就需要4万平方米，可能整来整去可以招拍挂的土地就2万平方米，因为全部要做、大面积在做，如果不采取对业主的优惠政策，那么是拉不动的。只有让拆迁户满意，给老百姓多安置点，我们叫“政府企业解决三赢问题”，否则拆迁的话，因为这几年石家庄一直在拆，很多拆不动，当然有国家政策的支持还有政府政策支持的力度，但是中国现在有法，有个民主法制的国家，唯一的办法就是多给我点房子。我是投资商，政府多给我一点容积率来解决。
所以就房源量来说，我大概测算过要拆300万平方米的话，可能将来要增加的面积达到1000多万。
河北作为这么一个内陆和沿海共存的省，它的整个城市发展和经济发展，特别是建设发展、城市定位发展远远落后于很多城市了。长沙我前年去了一次，感觉真的是不一样的，发生了很大的变化。我们周边的几个城市借天津和北京两大都市圈，河北就发展不起来吗？虽然稳定，但是也要发展嘛！为什么不能搞一个石家庄都市圈呢？这是完全可以走的，但是从省到市还是左一点，这次步伐是对的，思路也是对的。
他们3月17日搞了一个研讨会还让我来讲一讲，实际上现在第一个就是如何找投资商，如何把开发商引进过来，这只是刚刚开始，“二万五千里的长征”只是第一步，所以真是拆的话，从省市领导到干部讲话也是比较封闭的，“联邦”做的还是比较快的，到“缔景城”已经三届开发商了，所以一期以后，二期、三期马上就跟上来了，当然政府现在希望是快一些，但是真正的项目进来以后，“得民心、顺民意！”一旦出了问题，肯定会引发另一些问题。《物权法》也出台了，对不对？
刚才你说的这个1/3经济适用房和廉租房上市，政府在整个放量上在08年有这么一个计划，我想这个计划体现这么一个原则：
第一、从08年开始起，政府社会保障体系真正落实到实处了，真正解决了一部分中低收入人群住房困难的问题，政府这是首先造福于社会和百姓的一种行为。
第二、对房地产市场必定会产生影响。为什么呢？因为原来社会保障体系没有健全之前，我家里钱不多但是想买一套房，我就买一套小户型的。现在我是石家庄市民而且我具备买这个经济适用房的条件，对市场的中小户型和低价位的房源必定会产生影响和冲击。
所以整个房地产市场的格局随着廉租房、经济适用房、限价房再加上商品房会形成一个梯队，在未来的发展过程中会形成两个格局：一个是市场化；一个是社会保障体系。当然这个房源能不能08年完工让老百姓住进去？那是政府执行力的问题，但是这个愿望、目标，我认为是好的，作为业内必须要关注这个信息，这个应该值得加以关注。如果我的户型很小、价格很低，那么你原来就想卖给这些收入很低的人，这个信息出来以后可能你的销售周期等等都会发生一些变化。
假如说我们需求一年就需要10万套，但是有几万套通过经济适用房、廉租房已经满足了，市场份额就会减少。
我想老百姓该不该买房？我认为如果是自己需要住的话，无论房价涨与跌，“该出手时就出手”，该买房就买房。“涨”，因为是自用，对他也不会产生直接影响；“跌”也是一样不会产生直接影响。
作为投资来讲，投资商业物业我想还是比较有前景的，当然在投资的时候要看好石家庄未来发展的规划，因为石家庄整个的城市发展从前几年的定位来看是往东南区发展，而这次实际上是在往西部和北部发展，打造“山水城市”，北部有汊河有水，西部有山。
