贾卧龙博士出席搜狐焦点论坛 盘点2007展望2008房地产走势
(2007-12-12)
【主持人】：各位网友和各位现场的朋友，大家下午好，我们今天论坛的主题是盘点和展望2008年房地产的走势，非常的高兴请到了我们的三位嘉宾，他们也都是焦点房地产博客上的红人和明星了。
首先介绍一下各位嘉宾，香港太平洋国际投资顾问有限公司的首席执行官贾卧龙先生，北京联达四方经纪有限公司的杨少锋先生，金网络有限公司的袁宁先生，欢迎各位。
今年的房地产并不像去年和前年的宏观调控那么强烈，应该说是一个强化的过程，我想首先请问一下三位，你们来点评2007年你们觉得房地产最大的几个变化是什么，或者最显著的特点是什么？
【贾卧龙】：2007年是中国房地产宏观调控密度应该是特别大的一年，也是房价涨幅最快的一年。一个是房地产涨幅很快，2007年国家为了调控房价，连续出台了新的政策，重点是四方面，第一方面是金融政策，金融政策在去年，一个是利率的上调，连续五次，从今年的三月份到十月份连续上条五次。
第二个对于靠贷款买第二套房的消费者要提高首付，这样会抵制有很多有需求的门槛。
第三个金融政策提高了居民存款具备利率连续十次达到了14.5%。近十年来，中国提高存款储备机制涨幅最高的一年，这也就是说提高一个存款的1%，就等于同时有三千个亿就可以还贷了，这样对投资商影响很大，这是从金融政策细节方面。
从宏观来讲，最近召开了一些会议，这些会议中国的货币从稳健的货币政策，调整货币憧憬的政策，这意味着货币投放会加以控制，这样对投资市场，房地产的固定投资和开放投资会产生很大的影响。对需求市场，因为利率的提高，二房房的利益提高也会产生影响。
第二点谈一下土地政策，今年的土地政策国家也在做一些大的调控，首先是原来的土地可以分批和分期拿到土地证，今年规定所有的拍卖土地必须第一交代土地金，这些政策就限制了开发商靠贷款或者靠房将来获得土地资金的决口和出路进行有效的调控。
还有一点就是税收政策，大家也在一直讨论，税收从去年出的国六条和国八条包括二手房交易，今年没有出来太多新的政策，但是这些政策我认为在执行的落实年。但是物业税和物权法，原来计划是在明年要事实，但是从目前来看是有一些困难。但是上海它实际上在物业税之前有一个物业税种，也就每一平方米收一块五到三十元。只要你有房子，只要出租，不是自己为主的话你就要加纳这些税。我想这是从金融、土地、税收政策。
【主持人】：您刚才从金融、货币、土地政策总结了几个方面，从市场方面也请其它两位谈一下？
【杨少锋】：刚才已经说到了，我补充几点，我们怎么看2007年房地产整个行业的发展，应该说，我觉得有一个非常重要的特征，那就是2007年实际上中国的房价由原来在少数的一线城市房价的飙涨到房价的飙涨，比如说我们所看到的一些像福州的房价，现在市中心基本上达到两万块钱一平米，直接是北京和上海。还有一些三线城市，比如说一些地级市，他们的房价也大概上了七千的城市也非常多。这就是说中国的房地产这个行业的泡沫从少数几个行业从少数市场蔓延。这是上半年以来国家出台非常严厉调控的政策的原因。他们在进入二三线城市的时候，所以很贵，比如说万科在福州拿到一块地，房地产开发公司拍这块地的时候是九个亿拍下来的。但是今年万科拿到是27个亿，周边当时的房价才六千多，所有的房子全部停价，一下子一个月就涨到了两千块钱，所以说今年这一论存活性的房价的飙涨，其中很重要的原因就是上市公司利用金融的成本所带来的导火索。
从第二个方面我们来看，今年所出台的所有的政策跟以往最大的不同，不管是我们银行第二套方提高利率还是首付，其实都在传递一个信息，那就是政府坚决不允许房地产成为投资产品。那就是中国的房地产行业必须首先要满足普通老百姓居住的需求，然后才能够解决高端的需求，这也是我们温总理提出来的所说我们土地70%要面向普通的老百姓，然后30%交给市场来解决，我觉得未来五年的发展都会产生非常深远的影响。
现在我们从第四季度开始，从我们身边的朋友的身上可以看到，也就是说我们银行他们在出台这一政策的时候，很明确一点，他们是出自于防范自身的风险考虑的。从我们这一次会议的来看，我们央行的副行长也在表态，这是我对今年整个形式的看法，谢谢。
【主持人】：杨总总结非常好，房价的飙升不仅仅在一线城市，而且在别的城市也开始体现。另外就是国家对于金融的货币政策对风险的预计也是越来越高了。袁经理您能谈谈您的想法吗？
【袁宁】：我想说的就是从建设部发布的信息，一般情况下开发商资金大概是三三分的，一部分是信贷，一部分是他自筹款，还有一部分是他预收还款。但是他现在从货币需求来讲，市场货币需求还非常大，从北京市连续几个月检测北京市场的住房销售情况，还有很强的需求，所以刚性还是很足的，但是在这种情况下，一个是他在自筹这方面是一个很大的来源，占的比重会越来越大。另外一个是预交款的比重也站得非常大。第四个就是外资，外资现在国家和金融部门控制得非常严，现在我们借助了几家海外的基金和投资机构，他们有很大量的货币准备到中国来做房地产，但是他进不来，他们想了很多的办法去探讨，实际上国家控制得很紧的。这样看，房价在飙升的时候，实际上他其中的一个来源提供了一个途径。另外公司上市以后，直接从社会公众上来提取资金来解决。另外国家的货币政策控股和海外进步来，所以有一些大陆的房地产开发企业，以前是H股是在香港上市的，所以他们更多的是回顾A股来考虑这些问题，这明显带来了很大的趋势。他们有相当一部分上市公司，所以这样其中有一家公司，他一家就占到今年一到十月份土地交易面积的15%以上，我说的是北京。
【主持人】：北京当地的公司是吗？
【袁宁】：对，北京当地的上市公司，而且上午在看网上的信息，他又拿了一块地，一家就拿了四块地，所以这个资金市场很活跃，也给开发商提供了资金的途径来解决他资金链条的困难，这是关于公司上市拿到钱以后再来弄股的情况。
另外一个对北京的房价的情况发表一些个人的看法。连续几个月检测北京的汽房销售，发现一个最突出的就是，市场上汽房销售量60%左右啊，他的单套总价是在100万，从50万一直到150万在这个范围里面的，就是在50万到150万这个范围里面市场销售量占到了60%，量是相当大的。这说明了什么呢？他的单价是和北京市常住人口的财富是密切相关的。因为在今年初的时候，曾经用国家宏观经济政策公报数据我们做了一个分析，就是人均GDP对房价相关性非常强，这样带来什么问题呢？一个就是从国家这个经济形式仍然保持在上涨的时候，房价还是要升的。但是它一个升的幅度问题，因为正常情况下，在10%到20%左右，超过这个以后，就属于飙升状态了。
从这几个月监测的情况来看，出现了一种什么呢？就是挤出效益，就是高的房价对市场需求产生了一种挤出效益，是抱着一个头，那么这个头从几个月，从一开始很高的压到这个程度了，再往下压，再压缩。这个压缩的结果是什么呢？就是飙升的房价对市场的需求产生了一个挤出的效益，但是挤出的效益它的单价仍是在小幅上涨的，这个月跟下个月相比还是提升的，这样的话我们分析了一种情况，大的部分实际上是北京常住人口最直接平均的收入水平是跟他相关的，他是可以承受的。还有外面很高房价甚至到900万一套的房子还是有人来做，现在说明了一个什么呢？说明北京的市场是两分的。一部分是当地的，直接买房住进去的。再一部分就是外来的，外来是两部分人，一部分是外来的人口，再来就是外来的资金。
像成功人士他不一定在北京做生意，他会在世界各地做事情。北京作为一个中国的政治中心它的地位是非常特殊的。作为国家来讲，应该考虑北京整个市场的稳定，所以这样他们对北京的市场还是非常看好的。另外一部分是常住人，我们做了一个客户的分析，很有限的数据，不能代表全部的，但是表明了一个情况，我们在做问卷调查的时候，他们就直接的表达了，你能够承受的房价是多少？他说基本上是七千到一万，跟我们预测的涨幅基本是很符合的。
【主持人】：说明北京市场的需求还是存在的。您提到几个话题，像囤地等等话题我们待会展开讨论。刚才大家都说了很多的话题，但是保障性住房却没有提到。事实上保障性住房也是今年的一大关键词。特别是24号文件这样的纲领性文件，还有廉租房的管理办法等等，但是也有很多的疑问，就是中产阶级以及夹心层的住房问题怎么解决。我们之前有专家和业内人士说，是不是把住房保障的问题太扩大了，反而这些夹心层的问题被忽略掉了，考虑得不够。但是陈淮也提出来，他认为保障房的阳光没有照到夹心层或者是中心阶层的身上这样的说法是片面的，是不准确的。他认为公积金的政策，还有住房补贴的政策都是可以帮助夹心层买房的。
【杨少锋】：这个问题我这样看，国家关于保障性住房他的土地供应要占到新增土地的70%。
【主持人】：70%是五类住房，包括限价住房，包括中低价位的等等，应该说普通商品住房就占到70%。
【杨少锋】：不是，我们应该这样去理解，所谓的这一类的住宅包含着廉租房，然后经济适用房和现价房我们主要的指的这几类。我们国家低调为什么给房地产做低调呢？这一类的住房，要占到土地供应量的70%。这意味着我们政府有这样一个意识，解决14亿人口的住房基础。房地产可以彻底市场化，但是前提必须是政府要把住宅和房地产要严格的区分开来。至于说市场所流传的观点夹心层的问题，应该说在中心出台的问题已经关系到这一块了。面临贫困的群体，这些人连普通的房子都买不起，甚至连租房子都租不起。现价房面对的就是我们所说的夹心层，所以我们认为在政策上已经考虑到很周全。但是我们要清晰的认识到，一个房地产的项目从拿到土地到交工这个周期至少是两年的时间。政府说的供应量需要两年才能供应市场。所以我们老百姓不能要求政府今天要这个问题明天就能解决这是不现实的，也是不理智的，所以我觉得说，从现在包括国家的政策，还有银行的政策上也做了一个明确的界定，如果用于自住需求的，如果说你的人均居住能力低于你所在地的平均居住能力，你再买第二套房子的时候，你也可以享受到第一套房的政策，这就是对夹心层最好的保护。当然这里面我还要提醒一点，我们所谓的夹心层里面有很多人认为他自己现在的住房问题没有得到国家的关注。但是我们还应当看到另外一个问题，就是说他这些人，有没有必要现在就买房。刚毕业的大学生，他毕业才三年时间，他总共赚到手的工资三年加起来才十多万，那么政府怎么给他解决这些问题呢？当然这一部分人靠什么来买，他处于房价上涨的恐慌，所以靠他的父母亲，双方家长给他出钱。这一类人我认为现在市场应该呼吁他们理智。你本来没有在现在买房的人，你可以过一段时间再买没有问题。后面的市场会慢慢解决这些问题，但是由于对房价商场的恐慌，所以导致对这样一部分的人提前购买。所以我觉得现在市场，包括媒体我们大家在呼吁的时候一定要客观理性的看待这些问题。
【主持人】：前几天万通集团董事长说了，35岁才买房。
【贾卧龙】：刚才谈到经济适用房，今年出台的政策有重要的一块，就是加强社会政府的保障体系，保障体系里面体系的就是经济适用房和廉租房。除了包括部分城市，像北京出台了现价房，政策的出台，我想第一个就是房地产的供求关系，解决中低收入住房问题。中国未来的房地产市场应该是以满足人们居住，服务于社会大众，满足于全民的实际生活需求为导向的房地产市场。而不是要做一个投资品种，在房地产市场把它放大，作为人们的投资或者是投资的领域去放大。它应该是满足人们居住的需求。中国未来是两个方向，一个方向是以市场化的商品房市场，这个市场是由市场自己主导的土地价格和房产价格，由双手来决定价格。
【主持人】：杨总也提到了，原来像现价房的政策可能就是夹心层的阳光，但是我很怀疑，像现价房能不能普照到每一个中产阶级的身上，或者是更多人的身上。按照原来的相关政策和出台政策是面向北京户口和当地国情，我认为我是夹心层，我买不起现在市场的商品房，可是我不是北京户口，可能我永远享受不到这个阳光，按照杨总的意思我现在不买房，我只能去租房？
【贾卧龙】：谈的就是谁有这个权利来享受你的廉租房和经济房和现价房，有一个户籍的限制。在北京，上北京的发展，甚至有50%、60%给北京做的贡献，很多外来的，包括北京的资本市场，但是北京作为几千万人口大的城市，那么它不可能在短期之内，能够把北京市的户籍的人吃住问题解决掉，又能够把全国在北京打工的，在北京北漂一族的人全部解决。
【杨少锋】：我不知道大家在北京有没有办过工作居住证，可能有很多人没有去办，实际上北京有一个规定，在持北京居住证的时候孩子上学都是有优惠的。因为我有这个证，所以我买房的时候我也可以享受这个政策，只是作为我来讲我没有去利用而已。另外一个大家很清楚的看到，中国的国情在限制很多的东西，北京作为一个一千六百多万人口的大城市，这个城市的负载不能无限的扩大，如果北京不进行控制的话甚至会达到很多的人口，这就会造成一种灾难。就像用水也是达到了一种灾难，现在北京用水就是利用河北的，那我们的基础设施能不能跟得上，所有作为这样一个城市，所以要对人口进行限定，这样鼓励高城市，对这个城市有高技术的人才，或者是来投资的人这样一部分人群鼓励他入主。对于普通的打工者或者是劳动者，可能在政策上不会鼓励你在北京定居。从这个来看我们另外来理解，这些居住怎么解决，居住的问题不等于你每一个人有房子，那么政府给你解决廉租房，对于我们夹心层的观点来讲，为什么阳光没有照到我们，这样的供应量在逐步的加大。政府现在限定，70%的土地是供应在三年之后和四年之后和五年之后他在资产上可能占到一个主流，这样以后所有的夹心层的问题就可以解决了。第一个要给政府一个时间，第二个我们可以看到政府的苦衷。我觉得现在房地产业一个非常大的问题，20年的发展一下子方面现在来解决这是不可能的。中国的国情不可能做到现在这样。
【主持人】：袁经理您有没有不同的意见？
【袁宁】：基本上意见是一样的，我想强调这些政策从政府发布以后，是有一个过程的。从这个过程当中需要一系列的配套政策和制度来保障它实施。现在这些房子现价房也好和廉租房要由人来做，由什么机构来做。以前是房地产开发之前，北京市各个区他有自己的综合开发办公室，他所有房大片利用住宅楼来做。现在仍然需要有一个机构来实现它，作为开发商来讲，他的目标是什么呢？他是利益最大化。现在这些房子几乎无利，或者是微利，在这个过程当中，因为前一段时间有一块土地，就是北京市新推出来的，就是在丰台地区出台了，在招标的时候只有三家来招标。当然现在这几天，按说七天公布这个情况，现在已经十几号。
【主持人】：北京的土地还是很缺的，其他的相对好地段的地方很少，我记得之前现价房推出来，包括上市企业都希望中标。
【袁宁】：拿一个市场的比较办法，他那个地是七千块钱平米，但是周边房子的价格已经是一万多了，就是丰台区。你在这样一个差价的情况下，肯定对这个东西是不感兴趣的。而且北京的特点是什么呢？在年底加大了供应量。11月份开始到12月份之前，有20几种土地在市场上挂牌出来了。可挑选的余地非常多，那他为什么找这个骨头去啃呢？所以要有机构来执行这些东西。像国外很多国家和地区他都有自己专门的机构。产权是作为政府的，完了解决市场大众的住房问题，所以这样考虑，他应该有一个政策落地的过程，他应该有相应的一系列的制度来保证它实现，实现把阳光照到夹心层或者谁的身上。如果这些东西滞后得太多了，落地的过程可能相当漫长的。
【主持人】：谢谢，夹心层的问题可能是需要时间慢慢解决和消化的。刚才我记得袁经理也谈到一个数据，就是80%的土地到了20%的企业手里面，而且我们前一段时间请钟伟教授做了一个研究，发现现在土地囤积的情况还是存在的，不知道几位怎么看？
【袁宁】：现在应该把圈钱和圈地和囤地要区分开来。有一些公司在市场上进行运作，有的是运作非常快的。比如说外地的公司拿到以后，去年12月份拿到的地，今年8月份就上市了，就销售了，运作的时间非常快，这个楼盘推出来以后，当月就销售了80%。这个情况你不能说他是圈地了，他实际上在做一个事业，所以这应该严格区分开来。现在我认为我们的制度上还是有缺口的。就是规定了你拿这块地，必须什么时候你要开工，开工的概念是什么呢？我可能拿出一块很小的地来我去挖一下，我这也是开工了，后门我是可以关门的，这块土地就是囤起来了。而这个问题在什么地方呢？就是我们政府对这一块没有做出明确的规定。什么时候提供市场供应，你形成市场供应这个就是并不明确。
我见到一个项目，拿到这个地三个月你必须要开工，三个月确实他开工了，但是后面可能很长，拉两年和三年都是他。实际上这块地他没有迅速形成市场供应。这就出现了问题，而现在从国内很多的城市来他，他新开工的编辑远大于城市购置统计的面积，这表明了什么问题呢？这就是他有大量的存量土地，在国家政策的形式下不得不往外拿了，如果这个政策严格的执行下去，估计还有大量的土地放量。包括还有一些已经拿到土地了，但是有的囤房，这些东西就会尽快的提出来。这个又是国家要制定相应的一系列的政策来保证，如果这些政策没有保证，就是开了头了，但是后面就结不了尾，就出现这样的情况。
【主持人】：另外两位嘉宾对现在市场上的囤地的情况怎么看？
【杨少锋】：我觉得囤积土地这个问题不需要去探讨，这已经是兔子头上的狮子太明显不过了。我们看到了一个数据，实际上从我们掌握的数据来看，跟北师大的出来的报告有所不同。有几种原因，当然是很多企业囤积土地然后进行炒作，这是一个原因。第二个很多没有具有开发实力的人获得了土地。这个本来就是一个比较正常的现象，但是今年以来，由于股市的火热，导致了很多的上市公司利用了股民的不成熟，本来我们去看一个开发企业，他的股价是以他的赢利来看的，但是现在是利用他的土地资源来看，所以这样就造成了很多上市公司来利用土地来炒作他的股价，这是造成了很多土地囤积的根本原因。但是一些很多的非上市公司，他所看到的表象，是上司公司他们的土地囤积他们的利润很高，我们也要囤积，实际上他忘记了，上市公司是可以通过股市和股份来实现他资金的逃路。非上市公司只能通过房子的销售来实现利润。所以我觉得今年的房地产行业，让我来总结我会把它归结为上市公司绑架了整个上市公司。
【主持人】：大家对明年有一个什么样的预期？明年会出台哪些调控政策？或者在哪些方面细化？
【贾卧龙】：明年我想国家不会出台更多的新的宏观调控政策，或者在2007年出台的政策加以实施，应该是一个实施年和落实年和执行年。这些政策如果能得以实施，对房地产市场会产生很大的影响。首先对开发市场、开发企业面对重新洗牌，甚至有一些相对一部分的开发商进行断链的问题。对营业的需求市场，就是很多想买房的人，在目前的金融政策的调控下，会放弃买房，或者是延缓买房。就是原来大家的危机意识，就是盼着买房，又怕买不到房。这样的话，对房地产市场需求市场会带来很大的影响。那么需求市场放慢以后，我想明年的房价，可能有人问明年的房价是涨还是叠，有很多的人讨论，有的人说继续涨，但是我想无论是怎么样，这是要事实说话的。如果这些金融政策和土地政策，还有税收政策真正得以实施，明年的房价必叠无遗。就像国家以前出台的国六条和国八条，真正的看起来，中央有对策，政府有政策，他们为了保证当地经济的发展，很多的宏观调控政策可能软性的政策在他那儿可能会大打折扣。我想这些政策实施以后对房地产产生影响。
我只能提醒，首先我给开发商一个建议，冷静思考，慎重开发，慎重圈地。以平常的心期待着2008年的到来，虽然2008年有奥运，但是房地产市场应该会出现一些拐点，这样对消费者来讲，大家等待等待，不像2007年是抢房，大家可以观望等待，买到你合适的房，如果做投资的话，应该考虑慎重，我想这是对2008年房地产市场的整个的评议。
【主持人】：近期拐点是一个热词，有人认为明年是拐点，有人认为不是，到底明年的房价是涨还是跌呢？
【杨少锋】：我从今年8月份开始就在博客上不断的说，我说的每一篇文章，包括说上市房体的普遍的虚高，从我的判断来讲，我很赞同贾总的一点，就是设计的层层落实的问题，他落实的时候，他必定会设置房地产的利益的问题。我认为中国绝大部分的基层政府，是房地产链条的利益既得者，所以他们在行政调控手段的时候，一定会想办法去规避的。所以我们要指望着地方政府去认真贯彻的去执行中央的行政手段可能性不大，除了及个别的城市，但是贾总刚才说的几点，金融政策是没有办法，它是钢性的，银行只要是从我们货币政策的执行，从中央的政策的势头来看，明年的货币政策第一是总量控制，就是所有的银行会限制你的贷款的规模，你的增长速度。
第二个他会控制发放的节奏，实际上前一段时间为什么房地产行业很多的开发商在想，我们老百姓都说了，为什么央行控制这么紧，为什么开发商还这么松。就是央行把我们紧缩性错误的理解成每一年一度到年底的周期信贷性的紧缩，这是一个严重的错误。我在前一段时间跟开发商聊天的时候，还有开发商跟我说这个问题。也就是说明年的放贷不可能会出现紧绷。所以从这这个观点来看，我认为金融手段的调控是没有任何的折扣而言的。
【主持人】：您说这点我也听过业内人士说过，说那是因为他们银行的一年的贷款额完成了。
【杨少锋】：这个观点也对也不对。说到也对应该在每一年和年关的时候都会回收资金，第二年他才好，因为央行发放度是根据他的新家比。但是我们今年国家明确提出了两条，这个两条是比较少见的。所以明年一季度房贷出现紧绷是不可能。所以由于明年金融市场的变化，导致可能开发商出现资金链的危险。
目前是为了防范金融的风险，第二个是用资金来使囤地和囤房的开发商加大他的力度，所以明年我认为整个会极具的上升，还有其他的几条影响。从2006年6月1号开始，所有的90平米以后的地区占到70% 。到今年三季度来看，全国今年以来，整个央行冲击的数据90平米以下的投资占整个房地产总投资不到15%。照理看应该达到70%的，那为什么只有15%呢？那就有很多的开发商他就在囤积，也就是说07年没有供应市场的供应量是非常大的。第二个是大量囤积的土地，这十几亿的土地，这也迫使开发商要把土地供应到市场上来。我认为08年的供应量回避今年有一个井喷。包括我们将来可能要出台的税收的政策他正在打击投机。
也就是说明年的投资的需求会被挤出市场，从这一点来看明年的整个需求会降得非常的厉害。一方面是供给的大量增长，一个是极具的下跌，明年的整个市场我认为明年的市场一定会走空。我认为房地产会出现一个房价小幅的波动。这种波动我认为它是房价小幅的波动，这对政府是一个好事。对开发商而言也是一个好事，因为任何一个行业都会有风险，任何行业和任何的企业都有这种风险的存在。那么我们这种小幅度的波动会促使我们今年以来，因为房价持续这几年的上升，导致开发商的盲目回归理性，这是我们现在大家所呼吁的开发商理性开发，这对于他们整个开发是一个好事，对老百姓也是一个好事，所以对明年是一个买房的好时机。
【主持人】：袁经理我不知道您的观点有所不同，对于明年是不是拐点？
【袁宁】：关于房事拐点的问题，因为关于北京市场连续20个月供应量下降了，降的比例是非常大的，将近30%，就是购房量降的非常多。实际上在供应降低的情况下，正常的市场经济，就是说你供应小了以后，需求刚性很强的时候供给就要提升，这样就会使房价不会涨得这么猛，但是还是有一定程度的增长。
我最近看了一下沈阳地区，它的市场供应量是非常大，包括土地的供应量也是大，造成了沈阳地区，他的房价始终保持在百分之几的增长在增长，这样老百姓可以接受得了的程度。但是像北京和深圳，深圳增的非常厉害，这跟他们供应量有非常大的关系。当他的先行指标往上升的时候他就开始放缓，这个趋势是非常明显的，要解决这个问题，实际上要几个方面，一个是现有的商品房供应应该增长，才能使他的房价平移下来。我刚才讲的住宅问题，它解决了，现价房的批量大了以后，会形成房价整体的作用，不会给人们造成心里的恐慌。
但是要完全叠下来的话，我不这样看。我认为它还是在涨，只不过幅度没有那么高了，也就是说增幅会出现下降。但是它不会变成降幅性。理由是什么呢？因为市场的需求仍然存在。
【杨少锋】：刚才这个观点我坚决不同意，我本人认为，中国现在目前的房地产市场的需求我们分成几类。第一类是投资性质的。前一段时间进入深圳的这部分是投资性质的。这是一部分的需求，第二部分需求是投资，这是普通老百姓我们在看待说，买房是一个很好的投资产品，这做中长线这是第二类需求。第三类需求就是恐慌性需求，还有很多的年轻人，这些人本来可以不用买房，怕房子涨价了，以后买不起房了最后我也买了，这是第三类需求。第四类需求就是正常的居住需求，也就是说上面的几类需求，他们买房的理由就是看房价看涨，这是他们最重要的原因。这个需求我认为占到现在中国整个房地产市场起码一半的需求。
所以这部分的需求我认为是判断明年各个不同城市的房价走势的一个很重要的依据。投资、投机需求越大，占的越高的城市，明年房价下跌的房价更大。如果是自住的话，我觉得基本上不会出现大规模的波动。如果是相对比较平稳的，比例非常健康的城市，明年可能房价是相对的平稳，或者是略有上调。 我们的需求是被放大了，我们几乎所有的房地产本身做这个行业的都知道，任何一个项目我们都说我们的投资前景很好，是不是所有的房子都可以做投资呢？我认为不是。我觉得供给是严重缩水的。还有一个我希望提醒所有的开发商一点的就是，我们现在所看到的需求是看到眼前的，所以做开发企业千万不要用眼前的需求来判断，两年以后你的供应。你应该看两年以后的走势是往上走还是往下走。
【主持人】：袁经理，杨总说房产投资、投机的需求占了50%，您有没有数据来反驳？刚才他们谈到很多的货币金融政策对明年市场的影响，您是否认同？
【袁宁】：这样说吧，我们在对今后的房价进行预测的时候，使我想起了网上的一个小笑话，就是经济学家对市场的预测，最大的效果是什么呢？是可以使天气预报显得更准确了。准备度比我们要高。因为我一直在做数据的监控，而现在作为市场化、经济化肯定会出现拐点。在北京市来讲，实际上这个拐点早已经出现了，供应量实际上也是一个拐点。房价也是一个拐点。而且从11月份检测的数据来看，它的增幅已经比十月份有所有所回落。从北京市的情况来看，土地的放量在明显减短，比前几个月方案明显在加大。而且作为政府土地管理部门也是明确表示了要加大两现房的土地供应量。现在这些作为明年来讲，这些土地可能今年能成交也可能不成交。今年成交了能够形成市场供应，这是要有一个周期的，并不会马上就对市场产生很大的影响。
在这样的情况下，市场运作它是有一个惯性的，这种惯性是很强的。并不是说我们想，像我们开车一样，一个急刹车马上就能够提下来，是有一个滞后的。从历年的经济宏观调控来看，在整个经济运作当中，有一些指标先期做了以后，他可能一年以后才能够显示出来。所以说明年马上就出现一个明显的拐点，房价会猛叠下去，我认为不太现实。
【主持人】：您的意思是拐点是迟早的，只不过不在明年？
【袁宁】：这个关键还要看国家的各项政策，他的落地时机是什么时候。如果政策不能够落地的话，这些东西还要滞后。
【主持人】：我们现场有很多的听众，我想有什么问题和想法，也可以跟我们在座的嘉宾交流一下。
【现场观众】：如何看待北京出现的变相打折楼盘？
【杨少锋】：不是出现这个趋势，而是非常的明显，我昨天刚刚从我们南换的某一个一线城市回来，我看到一个楼盘的情况，我本来也想去买房，因为那是我的老家，我发现有一个楼盘新开盘的时候，有一个业务员，最后他告诉我说，他这个楼盘在开盘的前三天时间老板临时决定把开盘价调低了1500块钱一个平米。然后第二个是打折，另外一个楼盘我看到广告我打电话过去咨询的时候，开发商送10%的首付。我问他，我现在是第二套房子怎么办，他说没问题，你按照40%，其中10%我们开发商来垫。还有一个我们盘这个拐点的时候，还有一个问题，就是该法企业应该怎么看？我一直认为导致拐点的不会是行政的手段，也不会是土地供应这些东西，而是开发商资金链的问题，如果能够支撑他们熬到房地产有一个春天的时候他们应该支撑，但是很多的开发商是熬不到那个时候。因为我们一直在帮很多的开发商在选址，前一段时间我们媒体上也传得很广，在考虑他们接下来要推的楼盘的时候就明显形成两块，现在是很多的楼盘上已经出现了这个，还有一个我们需要看到，北京的房价为什么能够挺到现在，因为明年有奥运会。但是我们大家被大家这个行业的观点，从来认为奥运会之前北京的房价肯定不会大叠，但是起码没有几个人信誓旦旦的说明年奥运会不会涨。我们所有的老百姓在奥运会前买房，是因为把奥运会以后房价会涨价。实际上本来北京的房价迟早得一平米要超过三万块钱，但是因为奥运会要来了，所以他把未来三年的涨势在一年之内涨完了，未来怎么办？要不分家就叠下去。我认为奥运之后，由于我们新的供应量要决策出来，而原来的需求又在减，奥运会房价会出现会回条，而且首先会出现在二手房。开发商可以熬得到，就是说我的房价又涨上来的时候，但是很多的投资者熬不住，我们身边有很多人都在近期抛售房子，他八千块钱买的，他一万多卖的。所以这一部分二手房会首先降价。
所以北京我认为明年上半年最有可能的形式就是很多的楼盘不敢明着打折。这就是我的判断。
【主持人】：我觉得杨总和贾总有一点联合起来欺负我们袁经理的意思。杨总是能言善辩，而袁经理温文尔雅。我也想了解各位现场观众是怎么看的。支持明年是拐点的请举手示意我。
一、二、三，才三位？
那唱涨派的呢？
这么多......看来袁经理还是有很多支持者，杨总和贾总说服得还不够。
【袁宁】：我来补充一下，我说的意思就是增幅的减缓，不是降价这是两个概念。降价是推出的房价要比以前低了。现在只不过是他把他涨价的速度放缓了。因为市场的关系变了，所以他的增幅会变缓，是这样一个结果。对于08年的情况，因为以前做过这种预测，因为08年是北京奥运年，肯定会有很多的机会，造成了整个的楼市和房市都在往上涨。奥运会结束以后会有一个盘整的阶段应该说这是一个不言而喻的，因为从土地的情况实际上已经反映了这种情况，资金实力不行肯定会挤出这个市场。资金强的人他肯定会继续干。我想一个比喻不一定合适，房地产是富人的游戏，他讲的就是什么？眼力、实力、看力。眼力就是看中了就掏钱，实力就是你有钱。所以对今后的形式看，我认为08年以后肯定会出现一个盘整的局面。当然盘整会不会像日本泡沫经济这样以后彻底断掉了呢？这是不会的。在这样的情况下仍然会有一些需求，所以在这种情况下，就是暴叠的情况是不可能的。
【主持人】：刚才现场观众朋友也举手表示了自己的态度，哪位代表来说说自己的想法？
【现场观众】：我是刚来的听众，我非常的支持长者的观点，我觉得房价在奥运会之后涨幅会有一个减缓的过程。首先我认为北京有非常强的刚性需求。其他的城市我不了解，但是周边环境的居住需求还是很强的，像我们80年后很多在北京漂泊，像自己购房或者跟别人合租的情况非常的明显，所以刚性的需求是存在的。另外一个就是现在政府支持经济适用房和两现房，这也是表现低收入者的条件。这说明什么问题呢？说明北京有很多人现在是没有房的，他一旦房子达到老百姓能够接受的价格的话，这个需求会上来，老百姓会有购房的需求。
另外我对这两位先生的看法，我不知道现在你们的数据是怎么得来的，是通过调查，还是通过什么地方得来的，你们对这个判断有没有经过市场调查？
【现场观众】：我买了一套房，买房本来是要抽签，抽签一次性缴款比较多，这样就了两批，一次性缴款就提前抽，这样的房子就一扫而光，哪个项目我不说，这样之后我们在购房中全款交完之后始终签不了合同，得到的消息就是现在控制，包括税务部门控制发票和控制合同的文本，所以这样控制你一天签五套。过了一个多月之后，我才勉强把这个合同给签了，因为我明天去网上看，网签的是实事的，你去签的时候就没有。所以我对宏观调控和业内人士，包括数据的采集，你网上签都不真实的话，你对宏观调控整个产生的效果是不是也很真实呢？从宏观来说的话，刚才两位先生提到的就是说国家采取了这样和那样的不管是硬性还是软性的措施肯定会起到作用，因为中国的房地产市场就是这样的。或者说刚进入市场的时候，每回经济要起来的时候，就加大投资。到通货膨胀要紧缩了，在整个国民GDP，我们听过一个讲座，好像占到4%，这个比例很高。但是国家如果采取宏观经济的措施不会没有作用。但是具体到某一个城市，或者具体到某一个什么，这样所谓的拐点出现在什么地方，会在什么时候出我觉得地方政府过去可能在中央的一些软性政策出台之后，他为了地方去采取不得已的举措。现在是不是相反了，因为中央的政策比较大，现在地方政府又反过来是不是在信息上做了一些不真实的东西，这样也等于忽悠，忽悠中央政府，让中央政府可能做出不恰当的判断，是不是这样的情况，我有很大的疑问。
刚才老者的看法我也比较相同，因为北京确实有相当的需求。我今天看到过一篇文章，就是说如果北京房价是像大家希望那样降到每平方米6000块钱是一个什么样的效果，就是一个洼地，就是北京的有钱人，希望享受更好环境生活的人，他的资源是跟北京不一样的，所以他会上北京来投资，或者来北京居住，如果这一块是一个洼地的话，他就会来。如果降到6000块钱的话，以后就像东京那样，北京所有带来的人口的膨胀，那北京就不是一个国际化的城市，你生活的各方面的条件，助学、医疗、卫生等等等等，你的城市的质量就不会是这样的质量。如果是一个国际化大都市的话，房价不会调到你希望的那样的程度，这是不可能的事情。但是在某一个阶段可能会有一个回条，这是非常正常的。我买房的时候，我也做了心里的预期，在我买房子的时候，我能够预期在往下调两千块钱我觉得是我可以承受的，以后还必然会往上。
【主持人】：刚才这两位都对数据提出了质疑。
【杨少锋】：说到数据，我回答两位的问题，第一个数据根本北京公布的数字达到200万套。现在按照北京的人口来算的话，应该是三个人住一套房，到底是不是北京的房子少得连人都没得住了。我们因为是做一手房，所以是天天在研究这些问题，而且我们经常跟开发商在讨价还价，所以我们所感受到，保证我们对各个城市，因为我们在全国公司都有项目在做，所以我们感受更多是比可能普通老百姓感受得要更深刻一些。如果说我们对一个城市的判断不准确，比如说我在非常高价位的时候我接到一个楼盘，如果明年房子买不动的话，我的房子是要搭进去的。为什么我们开发商不希望房价叠，但是我们是一个非常真实的想法，所以这是我要回答两个问题。
【贾卧龙】：对房价涨和叠的问题我补充两点。我认为是三个要素决定它价格的走向。第一个是工业关系，中国从今年第四季度开始，就加大了经济适用房廉租房和现价房的力度。特别是北京有一个两千万的概念，现价房、廉租房和经济适用房，就是政府行为来加大供应量的。第二个来讲，市场的供应量，随着金融、政策的收紧，很多囤有大量土地的开发商，大量的房屋必须要想资金不断裂，必须要尽快的上市。这样的话，我想明年的供应量，甚至在后年的供应量，一定会出现井喷的现象。供应量会远远大于07年06，这是一个决定房价的因素。
第二个是需求市场，中国的老百姓，现在像北京这样的城市，和深圳和广州这样的城市，为什么这一次宏观调控对这样特级城市产生的影响很大，特别是深圳、广州、上海，现在整个房地产市场都在在暗香调价，而且销售量一直下滑。因为这样的城市，他是一个真正的买房者60%、70%是外来的，无外乎一个是自己用，然后是投资。甚至这样的城市有30%的城市是涉外的，是外商和外资来买房的。金融政策调控对上海这样的城市和国际大都市和北京这样的大都市和澳门和香港的城市，他的房价会首当其冲受到影响。
另外一点中国人有一个最重要的原理，最重要的就是取重心里，你买我也买。但是降的时候就不买房了。所以我想在人们心里预期走向观望的时候，再加上供求市场比较大的时候，再加上银根缩减这样的情况下，中国的房地产市场必然会产生拐点。但是这个拐点不会像人们想象的，价格会不会降30%和50%。降到20%就不得了了，那80%是银行的资产，这样银行就会崩溃的，所以中国的房价不会大起大落，但是这一次宏观调控对特级城市会产生很大的影响，但对二三线城市以自住为主的城市影响不会太大，价格不会有大的波动。所以我对中国的房地产市场的房价做一个简单的评估，刚才也回答几位先生的提问。
【主持人】：我还有一个问题，就是关于物业税明年有没有可能会出台？
【杨少锋】：实际上我认为物业税对于国家而言对于国家调控的手段。如果是今年像调控手段依然没有奏效，物业税肯定会出台。包括我做嘉宾的时候也一直在，国家已经做好这个异样，如果到什么样的情况之下，我该用什么样的策略，所有的政策部门都有一个提前的预判，他会根据市场的情况来调控，决定实施和不实施，明年的物业税会不会出台呢？我觉得会
【主持人】：现在很多的发展商去二三线城市圈地并抬升了当地房价，这样的现象会不会在明年继续？
【杨少锋】：首先一点我们土地圈地，最终还是要看资金。国际上惯例房地产企业的覆盖率平均在35%以下，中国的房地产企业实际上资金链是非常脆弱的。我自己原来囤积的土地必须开发，所以我们的房价会大大的缓减。这一次厦门刚刚拍的一块地，原来实际成交价格比预期不到60%左右，包括广州这一次推出来几块地不能硬拍也是一个迹象，所以我认为明年的囤地这种现象会减缓。
【主持人】：二三线城市也会出现拐点吗？
【杨少锋】：这个问题我刚才也说了，会不会出现拐点，关键看他的泡沫有多大。如果像我们一些福建沿海的城市，二线城市投机很大，那规模也很大。但是像一些内陆城市，比如说河北、甘肃当房价再涨也是两千多，所以我们中国的地太大了，每一个城市的发展，城市的发展阶段不一样所以我们没法给他判断所有的城市都会出现拐点，这是根据不同的情况来看。
【主持人】：还有一个问题，就是代理行业明年的走势。
【袁宁】：我认为代理行业是连接房产商、消费者之间的桥梁，只要房地产继续存在，代理行业就会存在。只是形式变了，服务对象和方式发生变化。有的开发商对于销售有丰富的经验，但现在越来越多的企业是在别的领域挣了钱进入房地产的，他们需要经纪公司帮他们找项目、销售、解决融资等。
另外在服务模式上，原来是依托开发商、面向购房者的模式，经纪公司只是售楼代表，并非真正的经纪人，随着形势的变化，需要向深度和精度发展，提供深度的顾问服务。
现在越来越多的经纪公司往二三线城市发展，这是必然的趋势，特别是新成立的小公司就直接去二三线城市发展业务，而当地市场也确实需要外脑来解决问题，同时在开发商像外地拓展的过程中也会将他的战略合作伙伴一起带过去。
【主持人】：最后我想请三位做一个总结。杨总已经说得很明确，说明年是买房的好时期。明年什么时候，在奥运之前还是在奥运之后？
【贾卧龙】：如果想买房的话在奥运之后再买房，买房在九月份，你可以看看十月份。
【杨少锋】：我的观点跟贾总有一点小小的不同，我认为明年一线城市可能房价的拐点会在下半年。像比如说一些二线城市，包括个别的一些省会城市可能在明年上半年就会出现拐点。可能会出现阶段性的降价，但是可能在最后还有一个调整，所以不同的地方我们还是要区别去看，我认为明年买房我赞同贾总，观点，并年下半年是最好的时期，但是也不排除其他的城市会出现拐点。
【主持人】：袁经理，您是不认同拐点说的，那您觉得什么时候适合买房，买房要注意些什么呢？
【袁宁】：根据你的价值取向，你买房要作为什么用。刚才讲，几线城市以外，以后我最近一直在做数据检测，有一些城市，包括沿海的城市，他这些城市从2004年宏观调控经济政策以来，他的城市经济发展对房地产的依赖度已经明确下降了。在这种情况下出现波动很正常的。但是现在有一些二三线的城市，他们城市的经济发展对房地产依赖程度是相当高的，在这样的情况下他不会出现大的波动，波动是会有的，大家不会有太大的波动。所以关于是不是明年什么时候买房好，这个我还真不好说。
【主持人】：好，谢谢三位的精彩观点。在场很多朋友可能都是业内人士，也谢谢你们跟大家一起分享你们的想法。这场论坛就到此结束，谢谢大家！