08年特大城市房价有回落但不会崩盘——贾卧龙博士九届住交会期间接受新浪采访
(2007-12-12)
12月11日至13日，第九届中国住交会将在中国国际展览中心拉开帷幕。预计，本届住交会无论是政策含金量还是行业影响力都要高过以往。“新科技·新人居·新城市”的主题将成新亮点。新浪房产作为网络主办，在住交会现场对业界人士进行面对面对话，对宏观调控和网友关心的房价以及相关问题进行了深入探讨。
主持人：各位网友大家下午好，现在来到我们新浪房产住交会访谈直播间的是香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙，非常欢迎贾总的到来。今天有请您来，肯定首先请您对07年的房地产市场，包括北京的楼市、全国的楼市进行盘点，再对08年进行一下展望，当然也对购房者提出一些建议。
您觉得，您怎么看待07年北京楼市乃至全国楼市的发展状况？
贾卧龙：北京2007年的楼市价格是一路攀升，一路走高，对开发商来讲应该是一个收获的一年，开开心心的一年。对消费者来讲，买房者来讲，应该是比较镇痛的一年，因为房价涨得很快。对于政府来讲，也是政府说中国老百姓对房价的攀升过快是有怨言的，也就意味着政府对中国房价增长过快也是有所看法的。这是首先第一个房价。
第二个来讲，为了控制房价，抵制房价，中国政府出台了很多的政策。第一个就是金融政策，为了控制人们的购买力，缓解供求关系，首先来讲，银行利率连续五次上调，银行居民存款储备金连续十次上调，达到10.5%。从土地政策，从原来可以分期分配交纳土地款，分期办土地证，改为一次性交纳土地出让金，这样就控制了开发商拿到地以后不开发或者是分期开发情况的出现。还有一个就是税收政策，今年的税收政策也在逐步的去加大，这些政策的出台，对房地产市场都产生了影响。但是这些政策除此以外，国家为了缓解房地产的供求关系，特别在今年八月份以后，还包括十七大，体现了把中国人的住房问题提到民有所居的高度，也就是让更多的老百姓、消费者买起房。
所以中央政府出台的经济适用房、廉租房，包括北京的限价房，批量的上市。在未来一两年我认为上市量是非常大的，这样的话，也是为了缓解北京市房价上涨的一个重要的手段。也就是未来的房地产市场，包括北京未来房地产市场发展的格局是两条线。
一条是市场一条线，通过市场的调节，供求关系的需求，把高档房通过市场消化，这是由市场供给。另外一部分是政府保障体系的完善，通过提供更多的经济适用房，更多的廉租房，更多的限价房，由政府统一来制定价格，制定销售手段，政府统一的销售，通过这些手段解决一些买不起住房或者是中低收入者住房的问题。这个在07年无论是全国货币在北京发生最大的情况。
去年虽然出台了很多的政策，但是房价一直在涨。到了今年九月、十月以后，特别是像特大城市，上海、北京、深圳、广州，成交量在萎缩。有些地方又通过赠送、精装修、打折，通过优惠的手段变相的在调整它的价格。甚至有的对开盘价与原来期望的价值适当调节了一两千元。这样意味着特大城市，金融政策，对买第二套房，提高首付款，提高银行利率的政策都显现出来。包括限外令，限制外资、外商在中国以投资的形式买多套房，这种限外令的出台也限制了这些层次的需求。这些出台以后，对明年的房地产市场是否有影响呢？
主持人：谢谢贾总，说完07年的楼市，08年的楼市作为专家来讲有怎样的预测和展望呢？
贾卧龙：08年房地产市场，我想从两个角度谈。一个谈一下全国。明年的房地产市场，因为今年宏观政策的调控，特别是货币从紧政策的调控，对房地产市场会有很大的影响。因为房地产市场价格是由三个要素决定的，第一个是政府行为。政府现在已经加大了经济适用房、廉租房、限价房的供应力度，这样就可以大大缓解甚至解决相当一部分住房困难的问题。
第二部分，是市场决定的。因为今年的货币从紧政策马上要实施。这样的话，很多开发商，原来靠囤地或者五环现象，它的资金可能遇到断裂问题，这样它就会尽快的抛售。这样的话，很多原来储备的土地，我想会在明年有大量的上市，来缓解它的压力。还有原来五环的本来应该今年卖，为了等待涨价，可能明年想卖的，这些楼盘也会提前上市，充足市场。这样供应市场加大了力度，明年供应关系会产生了井喷，我想明年到明年下半年，房地产供应市场应该出现一个井喷。比07年的供应量应该有大幅的提升。
再谈一下需求市场。随着限外令，包括买第二套房贷款利率的增加，包括未来几年以内要增收物业税等等一些政策的出台，说很多投资群体不再投资了，应就是说现在买房是为了投资、为了升值，人们都在观望，从原来的购买到观望，甚至到了不再用房子用作投资目的。这样需求市场就发生了变化，也就是需求关系会减少。这样供应关系加大，需求关系减少，供需矛盾就解决了。打个比方，市场需要一百份蛋糕的时候，但是市场可以供应二百份的时候，我想首先通过供求关系就可以把房价调整下来，这也是政府的希望，也是我们很多买房老百姓的需要。
第二块来讲，从国家来讲，因为国家宏观调控，从全国来讲，经济增长过快，变为过热，整个调控，一个是楼市，第二个是股市。中国今年之所以房地产市场这么好，相对来讲是楼市带活了股市，股市带活了楼市。特别是房地产板块，因为整个股票市场地产板块，融资以后，就去圈地，圈地以后，继续融资，融资以后再继续圈地，就形成了很多面包比面粉还便宜的现象。
今年国家宏观调控对货币从紧，还会调控股票市场。今年很多人说十七大以后是利好的消息，但是十七大以后我们的股市并没有振起来，而且一直在振荡。说明国家宏观调控对股票市场不希望产生大的泡沫。所以说希望更多的股民把资金抽回来。
还有调控楼市的问题。调控楼市市场，对股票市场也会产生大的影响。北京明年有奥运利好消息的带动，房价不会有大幅的下降，但是也不会增长。应该是比较稳中驱散型的，平衡型的。
原来的排号，等待买不到房的现象，明年会有大的改观。原来一个楼盘三个月就可以卖完，可能从明年以后，明年可能会用十个月甚至一年卖完，也就是供求关系会发生一些变化。
第三个来讲，从房地产市场，从全国来讲，像上海、深圳、广州、北京这样的城市，这次宏观政策出台影响比较大。所以像上海、深圳、广州，我认为它楼市已经降价也好，公开降价也好，包括最近拍卖的一些土地比预期都降价一半了，土地的拍卖价比人们预期都降低了一半的情况。从这些现象来看，我认为这些特大城市的房价，应该有一个回落。但是也不会出现崩盘的现象。因为的金融部门和政府不希望市场出现崩盘，也不希望出现大的泡沫，但是下降的空间是有的。
对于二三线城市来讲，像一些省会城市，主要以买房自住自用为主的城市，房价不会有太大的变化，不会增长过快，也不会有大的下调，应该是比较稳定的状态。
这是我对中国明年房地产市场的一个看法，一个走势的判断。
主持人：听了贾总这番话，从市场供需关系的变化给各位网友分析了明年的楼市。我也还想问问贾总，昨天颁布了一个第二套房贷的细则，第二套房贷以户为认定。想知道，央行这一系列的举措颁布之后，对于投资或者是自住的购房者来讲，有什么样的影响呢？
贾卧龙：昨天，央行公布了通过贷款买第二套房细则的出台，我认为对购房投资群体和买第二套房子来讲影响是很大的。因为现在，原来在九月份出台以后，很多商业银行各自为政，都想我是以户为单位，还是以人为单位，怎么测算，各有各的说法，但是这次央行，也就是所有的银行必须执行以户为单位，而且是包括你的配偶，未成年子女。未成年子女买了房子，也视为以家庭为单位买了房子，这样的话，限制人们把买房作为投资的，也就是中国的房子，将来盖的房子是让你住用的，不是用来投资用的。政府包括金融部门不再主张把房子作为投资的情况出现。这样对投资市场的打压很重。
对投资者来讲，现在各种税收，营业税、所得税，等等征收的各种税费，再加上一些卖二手房的一些税费，再加上现在利息的提高，加上银行按揭利率的提高，加上首付的提高，投资者再投资房地产的话，就觉得没有利可图了，也就不再买房了。
还有一点，物业税，人们很多讨论物业税。人们以前是空转，争取到08年大家实转运行。但是这毕竟是一种趋势，物业税实施以后，把现有的物业分成若干年，以后每年要你交使用税。这样的话，我想中国政府这些政策出台，就是为了控制房价不要增长过快。
第二个就是打击投机的和投资的。
这个信息是明确的。
主持人：谢谢贾总。在访谈最后，我们想邀请贾总对新浪房产进行一些寄语。
贾卧龙：新浪房产我几乎每天必看，每天必读。也是我看得最多，浏览的时间最长的网络媒体。我认为新浪在中国的几大主流媒体当中，特别是房产频道办得非常好，我预祝新浪房产频道，包括新浪网在2008奥运的时候，像奥运一样有更多的利好消息，把栏目办得越来越好，为更多的读者、观众提供更多有价值的新闻和信息。为建立和谐的社会创造一流的媒体。
主持人：谢谢贾总，我们非常有幸贾总能够光临我们访谈直播间的现场，也预祝贾总在明年房地产市场当中有更大的成就，今天的访谈到此结束。
贾卧龙：谢谢。