贾卧龙博士出席“回龙观新城市中心价值研讨高峰论坛”
(2007-10-21)
纵观回龙观的过去现在与未来，回龙观需要怎么样的地产项目，回龙观在北京整体规划中的地位何在，如何与其回龙观未来发展潜力？10月21日下午，东亚上北中心项目邀请专家研讨回龙观新城市中心价值。
论坛实录：
【主持人】：各位来宾、各位朋友大家上午好！今天是周日，首先我代表我们本次论坛的主办方东亚·上北中心对各位的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢，谢谢大家！我们今天论坛的主题是《厚积薄发的新城力量——回龙观新城市中心价值研讨高峰论坛》。我想看到这个论坛的主题的时候，大家就应该知道我们今天这个论坛是围绕着回龙观展开的，提起回龙观大家肯定首先想到的是经济适用房，然后还会想到这里的配套不是很全、交通不是很便利等相对来说比较负面的、带有否定性的定义，看起来似乎回龙观并不是特别受老百姓的欢迎。那么上周一个论坛上有一个嘉宾把这个观点纠正了，他说现在的回龙观已经不仅仅是一个居住区，现在不仅是城市，在不久的将来，他会成为北京一个新的城市中心区。
那么回龙观现在是一个居住区还是城市的一部分，在未来他是否会成为北京新城的一个中心区呢？我们今天这个论坛将围绕这个主题展开，我们主办方邀请了很多很多重量级的嘉宾，首先我向大家介绍一下今天莅临我们论坛的嘉宾：中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌；中国规划设计院总规划师赵文凯；北店时代广场事业管理副总胡乃璞；香港太平洋国际集团投资顾问有限公司总裁贾卧龙；东亚新华经营管理中心副总监方强，大家掌声欢迎！
我记得在上一周研讨会的时候，方强先生也参加了，当时您针对回龙观这个区域提出自己的观点，您认为回龙观现在已经不仅仅是一个居住区，他现在已经是城市，而且您认为他的将来还应该是北京新城的一个中心区，您对城市有自己的理解，对这个城市的中心区也有自己的理解，那您作为房地产开发这一方面，您认为回龙观将来需要什么样的项目，您觉得您这个项目的定位是否适合城市的概念，我们首先请方总阐述他的观点。
东亚新华经营管理中心副总监 方强
【方强】：谢谢大家！感谢大家在星期天的下午参加我们这个论坛，首先对大家表示感谢！今天先给大家通报四组数据，一组数据是咱们东亚·上北中心这个项目的销售，我们这个项目从9月15号开始销售，到目前为止差不多是一个月零六天的时间，我们一期推出了三栋楼，总共的房源是1034套，销售率已经超过了90%，已经达到了1000套以上，这个是第一组数据。第二组数据是什么呢？是我们为这1000多个客户做了一个详细的分析和调查，得出的结论是这1000多个客户当中，有46.86%的人是用于投资需求，有53.14%的客户是自用的。从这两个数字可以看出，咱们这个项目的投资客和自用的客群，基本上是各占了一半。我要向大家通报的第三组数据，就是我们对53.14%自用客群的年龄层次做了统计，年龄阶层都是在25岁到40岁之间。第四组数据就是回龙观这个区域的常住居民，因为我们在开发这个项目之前，我们对这个常住居民做了详细的调研，有35%以上的常住客群都是工作在中关村、上地这个地区。
那么通过我通报的这四组数据，大家可以想一下它说明了一个什么问题呢？这个市场给我们带来了怎么样的思考呢？这个也是我们今天这个论坛的起因。通过东亚·上北中心的销售，通过来自市场、行业内的数据，我们也发起了让业界重新认识回龙观的这么一个思考。大家也看到了我们今天论坛的主题，叫回龙观新城市中心价值研讨高峰论坛。之所以办这个论坛的主要原因，也是来自于真实的市场数据，所以我的理解是：这些数据是市场给了我们对回龙观两个非常强烈的信息和一个明确的定位。
这两个强烈的信息是：第一个就是需求，第二是预期。一个明确的定位是现在的回龙观它已经不再是经适房居住区，它已经是一个城市，已经发展成为上地、中关村的居住后花园。
我们先来分析第一个需求，就是市场对小面积产品的强烈的饥渴性需求和对小面积产品价值飞速提升的恐慌性需求。这也是东亚·上北中心这个项目热销的一个基础性原因，当然，我们这个项目还有更多的性价比，还有更多的值得大家抢购的理由。大家来到我们这个售楼处的外边以及里面，可以明确的感受到MINI不动产的气息。什么是MINI不动产，为什么把它定位为MINI不动产，我来给大家做一个详细的剖析。
为什么东亚··上北中心在一个月能够热销1000余套，并且基本上拿到了9月份整个北京市房地产的销售冠军，为什么取得这么好的销售业绩？这充分说明了房地产市场对小面积产品强烈需求。目前，25——40岁的人群是推动经济发展的中坚力量，他们追求高品质的生活，有意愿购房但是又买不起大面积、高总价的房子，有能力置业但又无法支撑高总价，我们的MINI不动产正是满足了大量的这个群体的置业需求。
接下来我为大家详细来解析一下我们公司主打的MINI不动产产品的品牌，这个品牌是我们公司创造并开发的，在这之前我们已经开发了四个项目，东亚·上北中心是第五个项目。之前我们的四个项目在2006年都创下了非常好的业绩，东亚·奥北中心是2006年9月开盘的，当时的开盘价是5800元，但是据我了解，现在东亚·奥北中心的二手房已经超过了万元；东亚·望京中心当时开盘的均价是9480，是去年10月份开的盘，但是目前它的价格已经涨到了1.2万、1.3万。这些充分说明了市场对MINI不动产的渴求及MINI不动产强大的升值空间，这也说明了我们这个楼盘的超高价值。我们MINI不动产只是产品面积小、总价低，但是这个产品在其他的规划指标上却是非常高的。
我们在考量MINI不动产时的指标是三个，第一个选址、第二个是价格，第三个功能。首先我们从选址指标来看，我们的MINI不动产产品都是选择在大的中心区域、房地产上升比较大的区域，这就要求我们在选址时具有超前的眼光。在大中心里面，再选择黄金地段，即“大中心、小核心”的概念。我们觉得回龙观是一个大的城市中心，而我们的东亚·上北中心又处在这个大中心的小核心位置。首先从交通位置上看，东亚·上北中心到城铁13号线，步行就是10分钟。另外公交线路也非常的方便，有20多条公交线路，还有两条北京城市中心的主干道。所以说通过我们的公路路网能够非常方便的到达北京的各个地方，通过轨道交通速度就更快了，这个是第一个考量指标，就是选址地段的考量指标。
第二个是价格指标，从价格的对比可以看出我们MINI不动产的超高性价比。我们制定的价格是分三个方面，第一个是大市的价格，我们制定MINI不动产价格的时候，一般比同区的价格要低1000到2000元，这也是我们公司的经营理念，为更多人创造，建老百姓买得起的房子。现在整个回龙观区域的商品房应该说没有低于1万块钱的，紧挨着我们项目的新龙城每平米的价格是13500元，清河新城的售价是1.4万，所以说在这个区域几乎没有1万块钱以下的房子，这个大市决定了MINI不动产的超高性价比。
还有一个是产品价格比。我们产品面积比较小，面积小的好处就在于更容易置业，但是功能方面包括我们的外立面、园林规划等指标都是非常高的，24万平米的规模，自身就拥有3万平米的园林，同时我们还有外面的园林环境。其实东亚·上北中心应该是三进式园林，为什么这么说呢？第一进就是项目内部的三万平米的园林环境，第二进园林是一片非常大的城市绿化带，第三进就是南侧5万平米的回龙观体育公园，在我们这个项目的任何一个房间都可以清晰的看到这三大主题公园，应该说这个项目是非常舒适的，而且它的配套指标非常高。从外面大商业配套来看，我们项目的西侧就是10万平米的北店时代广场，这个是集中型的商业中心，能够满足人们吃喝玩乐购的需求。同时，东亚·上北中心也有自己的商业配套，我们建设了1.2万平米的上北红街，我们的规划业态是比较时尚的、高档的精品业态，应该面向的客群都是比较年轻化的，能够北店时代广场形成错位经营。
第三个是产品的功能，我们东亚·上北中心的房子可以同时满足三方面的需求，第一个就是生活、第二个就是投资、第三个就是创业。所以我们给MINI不动产的定位，给在东亚·上北中心的置业者是这样的：如果买了东亚·上北中心的房子，它给大家的第一个感觉应该是一个很浪漫的小世界，生活在这里非常的舒适；第二个就是投资门槛儿非常低，非常合适的投资所选，它的升值空间比较高，是您投资升值的小银行；第三个就是一个创业的小天地，所以说MINI不动产是一个三合一超值的楼盘。
好，我们再来分析数据带给我们的第二个强烈信号，是预期。什么预期，在购买东亚·上北中心的客群中，有46.86%的人是用于投资需求，这说明市场对回龙观区域房产价值升值潜力的预期。他们有这么高的期望值，是什么来支撑他们的这种坚定的信念？
我们首先从规划上来区别一下，就是回龙观究竟是居住区、还是一个城市中心？这两个概念在规划的时候是完全不一样的，如果说回龙观是一个居住区，那么它整个的市政配套、交通环境都是按居住区的标准来设计，那个只是简单的配套。如果是城市中心，那么它作为一个城市，不但要满足居住的需求，同时还要满足就业、满足生活、满足教育、满足医疗、满足城市形象等等各个方面的要求。在这种多方面需求的情况下，那么必然就会发生什么呢？就是房地产要同时开发，包括住宅、商业、办公等项目，这样才可以满足多方面的要求。如果说规划是一个城市中心，而不是居住区，那么从规划上它有大的规划方向，包括哪些组团是居住区，哪些组团是休闲、娱乐的商圈、哪些组团是商务办公的区域。哪些组团是酒店等等，这都是在城市规划中所要考虑的，包括交通环境，在城市规划上都要进行进一步的界定。
我来给大家详细分析一下。首先看交通。不管是城市还是居住区，都离不开交通，但是，这两个概念对交通的设计和需求是不同的。我们看一下回龙观的交通，很明显，回龙观的交通不是居住区的要求。为什么这么说呢？第一点，回龙观的公路两侧及各种交叉路口的交通标识跟市中心的交通标识是一模一样的，这在任何的居住区是看不到的，这说明从市政建设的角度来看，回龙观的交通就不是居住区的交通，而是城市交通。第二点，就是回龙观轨道交通，回龙观是三轨交通枢纽。第一条是目前已经运营的城铁13号线，这是城市交通中心的南北大动脉，日客运量是50万到60万人次；第二条线就是奥运支线，即地铁8号线的延长线，终点站也是在回龙观。第三条线就是规划的地铁16号线，也是以回龙观为终点。第三点是回龙观的公路路网，东亚·上北中心东侧一公里的地方就是林萃路，可以直达我们北京的奥运地区，我们项目的西面就是八达岭高速，连接四环、三环、二环，可以直通市中心地区。从这两条大的市政道路及整个回龙观城市内的公路路网可以看出，回龙观的公路路网是非常发达的。综合以上三点，我们可以得出这样的结论，就是回龙观的交通规划不是社区的交通规划，而是城市的交通规划。
其次从回龙观的商业配套来看。一个社区的商业配套只是满足居住区所住居民的商业需求，所以它的商业应该规模不是很大，但是非常零散，比如说像天通苑那种居住区，天通苑居住区的商业非常多，有好几条商业街，但是这几条商业街规模都不是很大，缺少集中性的商业。但是我们整体看一下回龙观，回龙观老的商业街已经发展的很成熟了，已经形成了三纵三横的商业格局。同时，新的商业中心也已经兴起了，比如说东亚·上北中心、10万平米的北店时代广场等等。按照正常的商业数据，一个十万平米的商业所吸纳的人流是40万的人流。所以我们目前所在售楼处的位置的西面就是十万平米的北店时代广场，将来这里会是回龙观居民最密集、最热闹的地方。为什么这么说呢？因为这个地带是整个回龙观地区的“金三角”地带。我们东亚·上北中心位于这个“金三角”的东北角，我们项目的总规模是24万平米的综合建筑群，整体规划采用围合式建筑及中庭式大园林布局，由13座16-21层的高层板楼围合而成。中间是三万平米的中心园林，包含了东西两大主题及三进式园林，项目建成后，在回龙观将是一个地标建筑。金三角的西北角是10万平米的北店时代广场，它是回龙观最大商业中心，也是一个地标性的建筑。十万平米的商业中心可以吸纳是30万的人流，能够把回龙观所有的居民都吸引到这个地方。第三个角就是东南角的回龙观体育公园，这个是为回龙观的居民娱乐休闲所打造的，据我了解，体育公园的大部分项目都是免费的，也是将人气聚集到我们这个“金三角”地区的重要力量。所以这个“金三角”地区已经成为了一个商业中心，形成了一种新的商圈——东亚北店商圈，这个不是一种趋势，而是已经成为了一种现实。所以说回龙观的商业等配套设施及建筑群落的规划也不是一个居住区的规划，而是城市中心区的规划，所以我们得出一个结论，就是说回龙观城市中心东移不是一种趋势，而是一种现实。
第三点从居住人群来看，我们对回龙观区域的长住居民做过一个调研，调研结果发现回龙观居民差不多有35%到40%的人在中关村、上地区域工作。所以说回龙观的区域价值，已经绝对不是2000年规划的经济适用房的区域价值。回龙观现在的区域价值，已经发展成为新的城市中心的区域价值。它已经当之无愧的升级成为中国硅谷城的居住后花园，目前正处于高速发展的阶段。
正是基于以上的几个因素，使得投资客对东亚·上北中心的升值充满的信心，而且实际上这种升值已经初见端倪。
以上就是我刚才说到的四组数据所得到两个强烈的信息，通过这四组数据和两个强烈的信息，可以得出一个明确的结论，就是目前回龙观地区已经不仅仅是一个居住区、一个社区，它已经成为中关村、上地的生活后花园，已经是一个厚积薄发的新城市中心。
【主持人】：谢谢方总给我们做的详细的介绍。那么从方总的介绍引申出城市定位的问题，现在回龙观的东移已经不仅仅是趋势，而是现实。开发商是这样的观点，那么政府是怎么样定位的呢？总体规划是怎么定位的呢，我们有请中国规划设计院总规划师赵文凯先生致词！
中国规划设计院总规划师 赵文凯
【赵文凯】：大家下午好！应该说我对回龙观非常的有感情，我是从1994年开始关注回龙观地区的，那么我先说一下城市新区的发展规律，回龙观作为一个新城区，一般来讲城市新区的发展要经历几个阶段，第一个就是人口增长的阶段，这个是普遍的规律。当人口发展到一定规模的时候，社会结构达到一定丰富度的时候，它就会发展到它第二个阶段，就是一些配套设施就发展起来了，就是生活的基本配套不再过多的依赖原有的城市中心。第三个阶段就是在它不断成熟的时候，会发展各种各样的产业，于是就有了就业。国际上多数的新城或者是城市新区，到目前为止还处在第三个阶段的居多，也有个别的发展速度和状况更是向第四个阶段迈进，彻底的摆脱了中心城市对他的控制，成为了一个独立的城市。
对于回龙观来讲，也脱离不了这四个阶段的规律，回龙观在1997年、1998年开始启动大规模的经济适用房，人口的规模也是增加的非常大。作为过程这个阶段，我感觉已经过去了，早已经进入到了第二个阶段。因为从目前来看回龙观的商业配套、文化的设施配套、还有交通网络都是越来越成熟，在这儿居住的人一些基本的生活需要都可以在回龙观满足。所以说回龙观的发展速度还是相当快的，它在十年当中从无到有、从原始的阶段发展到相对成熟的阶段，从原来的只是满足睡觉这样简单的功能，变成了能满足娱乐、休闲、消费、商务、办公等越来越多功能的区域。那么从目前和国际城市对比的话，北京的发展速度比较快，那么回龙观这个区域从第二个阶段发展到第三个阶段，我想时间也不会很长。
在这个过程当中，最重要的一个特点就是它的功能是越来越复合化了。北京市的规划也提出了要从单中心城市向多中心城市发展。过去我们的城市空间价值是二元化的，就是要么是高价值的中心，要么是价值相对低的、边缘化的。那么北京新的城市规划确定了多中心的发展格局之后，北京的空间格局已经从二元化向网络化发展。网络化发展这个是什么意思？就是说并不是距离城市中心越近，价值中心越高，像中关村、上地这些地方，它的经济产出、就业率等等都是非常高的，所以从城市空间的价值来看北京市正在逐渐的突破中心和非中心这样的二元结构，是一个网络化的结构，在网络化的城市当中回龙观就已经不能再成为离城市中心远近的价值了，它已经成了城市价值的中心。从这一点上来讲，对它的影响是非常积极的，在他的房地产的价格和人员的构成、社会的构成来讲，都有很大的推动。从刚才方总介绍的他们调查的数据来看，也可以看出回龙观的人群从90年代拆迁户为主，到90年代末期以后就是以年轻人为主，这都说明了网络化的格局的发展。
北京市的规划对回龙观这个区域提出了要求，他的主要功能还是以综合化发展、综合区域这么定位的。规划的人口是35万人，我看这个数字还要多，那么它针对的是一个要承担北京实现宜居城市功能的一个重要的区域，在北京周边除了新城还有11个边缘集团，都是新的居住空间，在这个居住空间里，不仅仅要满足政府的要求而且要向一个更高的水平发展。宜居的方面要达到很多的要求，可以告诉大家它首先是一个要全方位能够服务人们现代化生活的一个新的城市，使人们的交通更加的便利，而且成本也是非常低的，所以我们回龙观地区有三条轨道线，而且也生活环境、质量等等的要求非常的多。这个是规划的情况，我简单的跟大家介绍一下。
另外我也想借这个机会说一说政策对回龙观发展区域的一些影响。刚才提到了北京的发展中心，从单中心向多中心发展，它对价值的分布起了一个决定性的影响。再有一个影响，目前可能大家都很关心宏观调控和土地的供应政策，这段时间我也在思考这些问题，对于北京这样的国际化大都市来讲，土地供应如果是长期的总量不足的话，它会造成一个结果就是城市的边缘和城市的中心价格的差距会越来越小。比如说在2000年以后，郊区一些县城房价基本上都在2000块钱，那么中心在8000块钱左右，这个是相差4倍，那么土地越来越紧张，应该是说在供不应求的状况下，它的结果从目前来看，五环外已经上万了。回龙观从过去的2000多块钱涨到了均价也在8000块钱以上。市中心的价格在万元以上，这个倍数已经缩小到了3倍左右。如果土地的供应政策没有明显或者是大一些的变化，这种趋势还会延续，延续下来之后会造成城市中心和边缘价格会越来越均衡，越来越均衡之后又会产生一个新的问题，就是原来旧城的人口就很难迁出来了，因为你拆迁的房子老百姓他是要到城市的外围去找更便宜的房子，我觉得这个并不是《物权法》造成的最大的困难，而是土地紧张造成的最大的困难。这样的话也会造成一些高端的人群置业的选择不再是选择城市的中心区，而是选择在郊区。那么从现在的情况下，在二环、三环以内明显的已经不能再满足要求了，但是大规模的改造力度越来越大，那么要满足这种新的需求，也就是要在城市边缘的新区。那么目前的情况对北京带来的影响，有可能是人群在空间上开放，也就是说老龄化、低收入这样的人群仍然是集中在城市的中心，而中高端的、有活力的人群却更加的倾向于城市的新区，这个会再次加剧价格的上涨。
这个是我的一些想法跟大家探讨一下，谢谢大家！
【主持人】：谢谢赵老师！赵老师在肯定回龙观的同时，也对回龙观的未来充满了信心。有人提出回龙观应该是上地和中关村的生活后花园，刚才赵老师也说了，政策上对回龙观的定位是什么呢？是一个综合化发展的生活居住区域，和让北京成为重要宜居城市的重要区域。下面有请中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌先生给我们致辞！顾老师您是怎么看待中关村、上地居住后花园这样的定义，尤其是以后回龙观会走向什么样的区域。
中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌
【顾云昌】：大家下午好，非常高兴能来参加这个论坛。说到回龙观，以前是旧城改造拆迁出来的居民的居住地，那么从现在的发展状况和区域来看，我有这样的看法，就是中国的新城发展，中国的城市发展太快，我们在七、八年的时间当中形成了这样的规模，这样厚积薄发的态势，我前段时间到英国看了一个新城镇，他们是到目前为止发展了30年，那么未来30年他们会成为真正的现代化的新城市，但是我们七、八年的发展速度超过了他30年的发展速度，所以我们中国发展速度是非常快的，那么快有快的好处，也有快的坏处。所以中央提出了又好又快的发展。
回到回龙观的区域，回龙观是因为住房结构改革需要建大量的经济适用房，人们都在评论经济适用房的政策，实际上回龙观现在住的人，不仅仅是中低收入的人。但有更多的是普通的居民，我认为这个事情一分为二，从贯彻经济适用房政策的时候，他贯彻的并不好，因为在经济适用房里面住的不完全是中低收入的家庭，其实一个地区要有不同收入的家庭存在才会有更大的发展，这个是一个概念。
第二个概念就是既然是城市，就要有“市”，光是居住的地方叫城，市场、就业叫“市”，一个城市不能光是住的。比如说望京、回龙观，有配套的商业、写字楼、商场以及就业的市场，这才是城市。所以讲和谐社会必须是像自然界一样，我们城市也是生态的。所以刚开始的时候我们中国整个的经济建设，包括住宅建设都应验了一句话，就是摸着石头过河。那么现在回龙观是朝着生态的环境发展的，这个是从城市的形成、从居住区的情况来看，我们看到了商场，而且取得的业绩也是不错的，以后我们还会有不同的配套设施，这也描绘着未来回龙观的方向。
说社区的功能不应该是单一的，而且是多元化，一个地方居住的人不应该是一种收入，应该是多种收入的，因为这样的话他们需求的就不一样的，比如说有小户型的需求，有大户型的需求，有商品房的需求，有经济适用房的需求等等，所以东亚·上北中心首先是抓住了市场的需求，今天的房地产市场一定要抓住需求，要了解老百姓有什么需求，首先要满足需求，然后要开发需求，因为人的需求是多方面的，所以这样才可以取得成功，所以主办方刚才说销售取得成功。这样的套型、这样的房价在北京上涨过快的情况当中，我们的房价相对于其他的地方是便宜的，交通是方便的，环境又是美的，有什么理由不吸引人买你的房子呢？所以回龙观地区聚集了厚积薄发的条件，首先就是有人，你这么多人来，而且有中关村、上地有很多就业的年轻人过来，他们都需要住房子，因为中国人都需要自己的房子。但是他们刚刚就业，不到30岁，住廉租房或者是经济适用房都没有条件，所以现在国家出台政策是重点解决中低收入家庭的住房问题，那么随着这些问题逐步的解决，下一步也会逐步解决一些其他的问题。因为他们现在也没有什么钱，而且刚刚参加工作，所以30平米、40平米的房子成为了他们主要的需求。这就是说为什么市场现在卖的特别好，这个也是一个重要的原因。
当然了从北京来看，现在社会上有一种说法，现在是越调控房价越高，2004年以前非常的稳定，2005年开始涨，以后就越来越涨，好像是越调控房价越高，实际上是对政策的一种误解，其实各地的情况是不一样的，北京是属于涨的过快的城市之一。我认为其中有一个很重要的原因，就是过去三年北京市的土地供应量一直没有完成，导致了土地的开发量2004年比2003年下降，2005年比2004年下降。因为我们供应量减少了或者是供应量的速度跟不上需求的速度，这个是造成北京市房价上涨过快的主要原因，就是供应的原因。再加上这几年北京市的发展，到北京买房的外地人更多了，而且还有资金流动性过剩的原因，就是钱多了，买房的人很多，供应量相对少，这就是造成房价上涨、供不应求的原因。如果中央不调控，北京的房价还会更快的上涨。现在北京正在制定首次土地储备计划，我们过去没有很好的制定出来，每年有那么多的人要改善住房条件、买房子，所以我们一定要有土地的储备计划、供应计划，从而保证我们的供应。所以问我奥运会以后房价会怎么样，我说不是靠奥运会，我们要以商品房的开发量和土地的供应量来看。我觉得东亚·上北中心的楼盘好在什么地方？就是适应我们的需求，符合国家的政策、符合国家的发展要求，整个国家的发展现在是提出紧凑型的住宅、紧凑型的城市。如何做到紧凑，城市能够紧凑、住宅能够紧凑，这个正是我们开发商要考虑的，比如说我们现在搞住宅、写字楼综合在一起，我们不要太大，我们往空中发展，我们的经济实力、购买力会大一些。所以我从这个方面看，就是说你开发商的成功不成功，一个是整个的大形势是需求很旺盛的大形势，所以说既是消费品又是投资品，投资是客观存在的，而且中央提出来要增加老百姓的财产性收入，也包括投资房地产，这样既发展了租赁市场，也是一种财产，我觉得这个是好事情，所以就出现了一半是投资需求，一半是自住的需求，我觉得这个不是坏事，这个是好事，也说明了我们现在北京市的需求旺盛，也说明了我们北京市场上既有买房的需求，也有租房的需求，这个才是生态的需求。
最后我要讲的是MINI不动产一个概念就是紧凑型的，我们的回龙观已经达到了基础，但是过去我们的生态不够，我们各种配套设施都可以进来，朝着生态性的城市不断的发展，所以我想这个地区前景是好的，我也希望我们的开发商和城市管理者都在厚积薄发方面做文章，把我们的生态文明和和谐社会在我们这个地区得到实施。谢谢！
【主持人】：谢谢顾老师！用顾老师的原话说现在的回龙观即便不是附中心，但起码也是次中心。下面有请香港太平洋国际集团投资顾问有限公司总裁贾卧龙致辞！
香港太平洋国际集团投资顾问有限公司总裁 贾卧龙
【贾卧龙】：大家下午好！在谈回龙观这个城市版块和未来发展趋势之前，我想和大家共同探讨一下作为一个特大的北京城，未来的整个城市发展，必然会出现以城市中心为主轴，根据城市功能延伸到各个版块新的城市区域版块中心，我认为回龙观这个区域，在未来发展过程当中，是北京新城市中心的一个定位。就像现在的北京有海淀区的中关村、有朝阳区的CBD，形成了若干个以功能区分为主的中心。作为城市中心有几个条件，第一个来讲交通的配套必须要完善，第二个方面城市功能的商务、居住的氛围要逐步形成、设施要逐步完善，然后达到一定的量。那么作为回龙观这个区域，刚才顾会长还有几位专家都谈到了回龙观的发展，那么我想谈一下回龙观为什么能够成为一个真正意义上的一个新的城市中心、一个新的城市版块。我想有6个条件来支撑它。
第一个回龙观已形成了纵横交错的交通网络。从轻轨地铁来讲，交通线有8号、13号，未来16号线在此交汇，形成一个强大的交通枢纽。那么国内有一句话：地铁一响黄金万两，随着交通线的开发，区域的价值会很快提升。第二个是公路路网，包括八达岭高速直通亚奥版块、市中心。随着交通的形成，包括北京市两轴—两带—多中心的规划，回龙观已经形成一个网络、一个中心。
第二个方面就是商业的特征。在回龙观已经有了北店时代广场，它面积是10万平方米，包括物美等等很多国际、国内大型的品牌进驻，现在正在建成的东亚·上北中心是24万平方米，还有体育公园是5万平方米，它必然会形成购买、生活、休闲一体的一个东亚北店商圈。
第三个周边也有良好的学校，像昌平二中、实验小学、还有医院、金融机构、银行，形成了一个良好的配套环境。
第四个就是它的人口，在我看不远的将来将会有三四十万人口聚集在回龙观。原来回龙观主要是经济适用房为主，那么随着中关村、上地的一些精英、企业白领的入住，这个区域逐步会形成多元化、多层次、不同阶层构成的一个多元化的一个居住商圈、居住社区。
除此之外还有它的绿化、商业等配套设施，这么大的版块，随着商业的配套、购物环境的改变，包括教育，还有公园的形成，我认为回龙观未来的前景是非常好的。现在城市中心随着交通的完善、地铁、轻轨、公交的完善，商业的配套必然会带动这个区域整体价值提升。第一个价值是城市形象的提升。第二个价值是土地价值的提升。那么这个必然会带动房价的提升。第三个整个区域的物业，前三年的房价和目前的房价已经翻了两番了，那么随着区域城市中心定位的形成，我认为它的房价将来升值的空间很大。
除此之外我今天看到了东亚·上北中心这个项目本身，这个项目本身也有很多的特点，第一是规模大，第二个是社区环境比较好，第三个它的套型是紧凑户型，非常适合投资、生活或者是未来的商务办公。
看到这个区域的发展和城市的规划，我认为回龙观将来他应该是一个除了经济适用房，应该是中高收入者或者是精英、白领一个居住的一个大的版块。它的前景和价值在未来是非常好的，谢谢大家！
【主持人】：谢谢贾总！顾老师在此前的发言说城市是两部分组成的，第一部分是城是用来居住的，第二个是市，这个是商业。接下来请回龙观区域最大的商业，北店时代广场商业管理副总胡乃璞先生致辞，来谈谈他们对回龙观商业的定位和看法。
北店时代广场事业管理副总 胡乃璞
【胡乃璞】：大家下午好！非常荣幸参加今天的论坛，从我个人来说做了13年的商业，从目前回龙观区域乃至昌平区域或者是整个北京区域来说，作为10万平方米超大面积的商业，北京总体量的商业在各个区域都有，但是能不能成功的整体开业应该来说寥寥无几。我们非常的幸运，北店时代广场应该是属于近几年超过十万平米的大商业里面我们顺利全面开业的一家。
过去回龙观地区没有商业甚至行业里面一直把它定位为白天上班、晚上回家睡觉，所有的城市功能配套不是非常的健全。那么北店时代广场是北京市重点的商业项目，在2年前进行全面的投资，然后今年顺利的全面开业。这种开业印证了一句话回龙观地区很明显的一个特征是先有人口、再有商业。过去回龙观应该来说在几年前只有几个小区，经过七八年的发展现在形成了30、40万人口的这么一种城市集中居住区域。
从我本人这个角度来说，从1995年就生活在回龙观地区，所以对回龙观整个发展应该来说是历历在目，回龙观准确的人口不应该是社会上所宣传的25万到30万，应该说已经超过了这个数字，为什么这么说呢？我们在做北店时代广场的时候，因为我们的合作伙伴是属于天鸿集团公司，天鸿作为回龙观经济适用房的开发者，仅仅从经济适用房这个角度所容纳的居民就已经是30万左右。这个是北京市给天鸿集团的一个指标，而到近年基本上80%的人口都已经全部入住，但是这30万并不包含周边十几个非经济适用房的项目，比如说矩阵、流星花园以及咱们现在目前开发的东亚·上北中心，这些所有的人口目前都还没有统计进去，所以说回龙观地区经过这几年的发展，应该是快速的发展。到今天实际上来说超过40万的常住人口，这个完全已经实现了。这是属于回龙观地区作为居住功能前期所体现出来的这种价值，但是从今年开始回龙观地区的商业开始全面开业，那么可以告诉大家，无论是东亚·上北中心还是北店时代广场，对回龙观地区就突出一个词叫“稀缺”，这个是稀缺资源，北店时代广场作为一个商业体，在回龙观地区有一个很明显的优势，可能大家到过东城区、西城区或者是望京区等等，大家都有一种共同的感觉，商业地产从2002年开始开发一直到今年，全面商业地产的开业，大家都不可能避讳一个现实，就是北京包括中国其他的商业地产开发是逐步建设，一条街距离不到两到三公里，超过3万、5万平米的商业有两家甚至更多，这就形成了恶性竞争的状况。而在回龙观地区北店时代广场避免了这样的趋势，回龙观整个区域来说大体量的商业地块的规划就这么几家，从现在来看一直往后推20年，大体量的商业，也就是3万平方米以上的商业在回龙观很难存在，为什么？在所有的回龙观地块规划当中就根本不存在其他大体量商业地块的存在。前段时间回龙观的底商招商的时候面临一个困难，未来两三年可能非常难，但是今天来说北店时代广场作为大型的商业广场，只用了不到一年的时间，就引进了国内12家知名的品牌，而且是非常有能力的商铺。那么试问一下在全北京市超过10万平方米的大商业，能够如期开业，并且开业之后实现红火的状况，并且马上进入长期稳健的发展道路，这样的项目没有几个，很荣幸北店时代广场在回龙观做到了、在北京市做到了。
举个例子我们引进了12个主力商家，物美是2万平米，苏宁电器在北店时代广场开了最大的旗舰店是将近6000平方米。纸老化文化休闲广场作为文化产业，在北京他是开发的第二大店。自然美在北店时代广场建立的是一个旗舰店，而且是拥有3200平米的餐饮。吉野家、肯德基、包括北京银行这些所有配套的商业都已经进驻了北店时代广场，北店时代广场用了不到一年的时间，就实现了96%的入住成功，而且开业的时候70%进行了开业，到今年的12月24号之前，应该是99%全面开业。应该说北店时代广场是回龙观已经成功的商业体量，而且我们相信北店时代广场在未来的20年不会再有同体量的商业与之抗衡，因为在规划当中根本不存在同体量的商业地产。
东亚·上北中心作为北京市品质非常高的开发商，他能够开发这种非常优良的商业地产项目在北京房地产市场非常的少见，而他跟北店时代广场仅仅隔十几米，就差一个十字路口，所以它的商业价值应该是非常高的。我们也非常希望和这种非常优秀的邻居一块儿把回龙观的商业地产版块打造的更强、更具价值。那么2007年9月29号的一个开业来看，商业方面的需求尤其对物业方面的需求是非常大的，给大家举一个非常简单的例子，我们跟12家的主力商铺进行正式合作之后，所有的商铺基本上来说都会安排他们的高层管理人员过来，基本上每一家都给我们提出能不能提供办公用房或者是员工的租赁房。从而造成了我们的北店家园社区也非常的热租，我们出现了一套房子好几家主力商户共同抢租的情况，所以说这块的需求是非常大的。
也想利用这个机会告诉大家，从稀缺资源这个角度，所有的主力品牌店都在选择北店时代广场，为什么这么说呢？咱们回龙观地区商业很多，大部分都是零散的商业。但是聚在一起走多业态组合、满足消费者一步到位的高品质的商业物业，应该来说在回龙观地区目前是惟一的一家，未来20年也是惟一的一家。所以我们跟商铺的负责人沟通，他们都说了一句话在回龙观地区，从城市布点这个规划的要求来说，我必须进入北店时代广场，所以说百货主力店、电器主力店、超市主力店基本上是同一个地块，可能就2万平方米，一年时间至少有6家主力店想入驻，经过竞争之后才选择了最优秀的厂商进驻北店时代广场。北店时代广场从9月29号开业至今，他的商业价值到底怎么样，目前我可以跟大家毫不犹豫的说，它的的商业价值非常的好。
我举两个例子，苏宁电器不到6000平方米的面积，在9月8号开业的那一天，创造了北京市电器行业里面的一个奇迹，他一天的营业额超过了400万，当天聚集的顾客是5万人，包括今天大家往西边看，所有北店时代广场周边的马路还有地下停车场，现在所有的自行车停车房，包括汽车停车场现在已经全满了，消费者非常的多。
纸老化文化休闲娱乐，原来非常的担心，认为回龙观地区居民消费能力不足，但是从9月29号他们试营业，他们图书的销售数量已经超过了北京市区内分店的销售额，他非常的有信心。10月18号他开发的第五道巴西烤肉，每天预约的人是400人，而他每次能够容纳的顾客最多也就是300人，所以连续3天，每天基本上有50%的顾客排队仍然不能够到他的第五道巴西烤肉消费。
通过这些例子可以告诉大家北店时代广场已经把回龙观地区的商业价值提升了，同样相信东亚·上北中心作为高品质项目，它的价值也应该会有更大的提升。谢谢大家！
【主持人】：胡总跟我们分析了回龙观城和市的概念，那么回龙观现在已经发生了翻天覆地的变化，现在正在发展成为上地和中关村的生活后花园，假以时日如果有像东亚·上北中心MINI不动产的房地产商更多的进入回龙观，回龙观的老帽子将会很快被摘掉。当赵文凯老师再来回龙观的时候，他会发现现在的回龙观已经成为北京宜居的城市。当顾云昌会长再来回龙观的时候，他会说昨天的回龙观还是次中心，现在已经成为附中心了。
好、我们今天的论坛到此结束，谢谢大家！