石家庄商业发展高峰论坛
暨金正·缔景城“托管式”商业模式研讨会
2007年7月27日
论坛主题:
石家庄桥西区商业发展趋势及投资指导
金正·缔景城“浓情欧罗巴”风情商街推介
时间：
2007年5月27日（周日）上午9：00
地点：
石家庄世纪大饭店
特邀嘉宾：
石家庄市桥西区规划分局副局长高伟先生；
石家庄桥西区政府副区长郭彦军先生；
石家庄建设局副局长兼市拆迁办主任赵志武先生；
石家庄商业联合会米秘书长曹润亭先生；
香港太平洋国际集团投资顾问有限公司国内首席执行官贾卧龙博士经济学教授；
台湾太平洋百货副总经理陈斯华先生；
石家庄金正房地产开发有限公司副总经理王庆华女士，企化总监段亚先生。
论坛现场
石家庄市金正·缔景城副总经理王庆华女士
石家庄市金正·缔景城副总经理王庆华女士致辞
王庆华：尊敬的各位来宾，各位朋友大家好，首先请允许我代表石家庄金正·缔景城发展有限公司全体员工向到位的各位嘉宾表示热烈的欢迎。同时也对各位寄予缔景城的关怀和大力支持表示深深的谢意，在过去的几年中，金正公司先后开发了南三条金正商贸广场、邯郸北国商城、水晶郦城等项目，并使3000多业主住进了自己温暖而幸福的家，缔景城是我公司暨南三条商贸广场、邯郸北国商城、水晶郦城项目投资26亿元巨资开发的大型综合性地产项目，在开发过程中我们引入国际顶级开发HOPSCA五星级酒店，5A级写字楼，景观生态住宅，大型商业街区，休闲会馆，街区公寓，六大综合业态于一体，整个项目建成之后可谓是石家庄城中之城，缔景城商业面积30万平方米，包括一栋5A级智能写字楼、4栋商务公寓、1栋5星级酒店，是一个大型的综合商业联合体。其中，1800米“浓情欧罗巴”风情商业现已推出，分为四条街区，帝景大道、普罗旺斯特色美食街、波尔多酒吧街、爱琴海风情街，每条街区都有特色鲜明，包括了吃、喝、玩、乐等多种业态。
关注金正·缔景城：66万平米欧洲生活城楼市航母崛起都市中央
高端综合项目强势启动楼市航母崛起都市中央
——金正·缔景城项目建设全面启动
随着省会旧城改造力度的加大，即将过去的一年，被省会房地产业界称之为“中央楼市年”，大量城市中心的房地产项目纷纷上马。一夜之间，人们再次发现都市中央的便利和价值，生活需要的不仅仅是安静的环境，更应享受丰富的都市生活。在中央楼市中，超级航母——金正·缔景城项目日前已启动全面建设，在未来的城市中央版图中，缔景城将成为最引人注目的一颗明星。
缔景城由裕华路、中华大街、工农路、维明街围合区域组成。作为都市中央绝版地段的力作，缔景城总建筑面积达66万平方米，包括21栋高层景观住宅、1栋5A级智能写字楼、4栋酒店式商务公寓、1栋五星级酒店、7万平米体验式休闲娱乐集会、6万平米欧洲风情商业走廊、1万平米示范小学、双语幼儿园，整个项目建成后可谓是石家庄的城中之城。
缔景城——诞生在城市中央板块的璀璨明珠
缔景城坐落在桥西的核心价值板块，北靠迎宾大道裕华路，东临中华大街，城市快速路——槐安路近在咫尺。缔景城是石家庄中央商务区（CBD）、中央政务区(CPD)、中央生活区(CLD)三大区域价值的完美结合体,缔景城所在的区域价值直接决定了项目的价值所在。
自上世纪60年代省府落户石家庄，桥西区便成为全省瞩目的政治中心，沿裕华路两侧坐落着省委、省政府、省高级法院、省高级检察院、省社科院、省科学院等省直机关、事业单位及各类居住区，经过省、市、区三级政府数十年的重点建设和发展，裕华路一带凭借着优越的地理位置、成熟的市政配套，开阔便利的交通以及林立的酒店、写字楼、金融机构，已日益成为石家庄的政务、商务和金融中心区域，CBD功能日益完善，土地、房产价值与日剧增，缔景城这座建立在繁华中心的城中之城的价值也水涨船高。在未来两年内，随着项目几十栋高层住宅、公寓、酒店、写字楼、商业街的建成，缔景城将成为石家庄城市中央板块的璀璨明珠。
缔景城——HOPSCA开发模式，加速桥西商业升级换代
缔景城所在的桥西区域属于老城区，商业功能多集中于中山路轴线一带，随着城市人口的增加，中山路的商业、商务中心所暴露的停车、交通、餐饮等问题使其升级受到很大的制约。而除中山路以外，省会西部50余平方公里、48万人口的大桥西竟然没有一处集居住、商务、购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的中心板块，石家庄桥西区迈向都市核心区的进程中亟需高标准的项目来推动。
缔景城在开发过程中引入国际顶级地产开发模式—HOPSCA(豪布斯卡)，集五星级酒店、5A级智能化写字楼、景观生态住宅、大型商业街区、休闲娱乐会馆、街区公寓等六大综合业态于一体，通过差异化的业态定位、互补型的功能结构和互利的经营关系，最大程度开发土地价值，促进商业繁荣，建设和谐社区，继而带动周边土地升值，推动城市中心由自发形成的[商业区]、[商务办公区]及[传统居住区]向土地高度集约化利用的[商业-商务-宾馆-休闲-公寓]集合型街区演变。
HOPSCA（豪布斯卡）的最大优势在于资源共生、聚合增值。HOPSCA的六大综合业态一旦有机地结合在一起，便会聚合起巨大的能量，从而带动一个地区的发展全面提速。
缔景城——1800米“浓情欧罗巴”风情商街横空出世
依托66万平米的中央豪宅社区，辐射桥西48万人口旺盛消费力，缔景城“浓情欧罗巴”风情商街全长1.8公里，全部采用欧洲百年经典的风雨骑楼设计手法，整条商街典雅厚重，欧洲文化、艺术元素随处可见。2.8米宽的双层风雨联廊，在人、车自然分流的同时，将顾客吸引到自家商铺门前，无论风雨烈日，人气鼎盛、财源滚滚而来。数十部垂直电梯、步梯直上二层千米联廊，发达的交通体系使二层形成无异于首层的空中休闲大道。
“浓情欧罗巴”风情商街分为帝景大道、普罗旺斯特色美食街、波尔多酒吧街、爱琴海风情街等四条街区，并拥有下沉式广场及多个大型地上、地下停车场，实行人车有机分流。吃、喝、玩、乐多种体验，打造立足桥西辐射全市的生活休闲中心。
帝景大道——盛世欧洲贵族体验
帝景大道为高档精品街，传承工农路故有的繁华气象，恢宏壮阔的帝景大道上，每个廊柱都屹立着一尊欧洲历史上著名的帝王雕像，尽显盛世欧洲繁华景致。
普罗旺斯特色美食街——西城饕餮美食世界
石家庄首家“量贩式”特色美食街，通过量贩式的业态聚合实现规模化的聚客效应，从而形成石家庄最具影响力的特色美食街。无论白天、黑夜，只要想吃，这里就有更多的选择，更多的实惠，越夜越美丽，并始终人潮涌动……
波尔多酒吧街——中央不夜天省会“三里屯”
波尔多酒吧街位于社区与商业过渡的商业大峡谷，楼高街深，业态以各种酒吧、咖啡、KTV、DISCO为主，街头演绎广场、音乐喷泉掩映其间。依托中央豪宅社区和大量街区公寓、酒店、写字楼的高消费群体和都市白领，在此打造桥西尚属空白的时尚动力街区——灯红酒绿的酒吧不夜城。
爱琴海风情街——贵族风范首家婚典主题街区
爱琴海风情街全部为巴洛克式经典建筑，依托上万平米的幸福主题公园和社区配套的五星级酒店，在此营造石家庄首家集高档婚庆用品、婚纱摄影、典礼仪式、婚宴餐饮、酒店蜜月于一体的婚庆主题风情街区。
独特的骑楼建筑风格提高了街区的体验性和观赏性，为街区的繁荣和聚客提供了有利的条件，典雅的欧式建筑为投资者和经营者创造了最大的实惠，强大的消费力需求，赋予“浓情欧罗巴”风情商街强大的吸附效应，为该区域乃至周边地域的发展注入巨大的能量。建设伊始，开发商自留商铺比例达到60%以上，全部用于针对主力商家的招商组市，在主力商家的带动下，整个街区将快速地趋向繁荣。
缔景城——21栋欧式豪宅建筑群光耀全城
缔景城小区整体采用简洁欧式的建筑风格，从建筑外立面的设计，到景观的规划，再到小品的点缀，其间每一个细节都洋溢着浓郁的欧洲情调。
缔景城打造了石家庄都市中央社区最大的集中水域——6000平米爱琴海，以爱琴海为中心，凯旋大道、阿波罗广场、雅典娜休闲会所、克里特岛、迈锡尼文化大道、许愿池广场、特洛伊梦幻城堡、栈桥水榭、高尔夫果岭等66处欧式豪景贯穿起来形成花园式景观布局。
爱琴海北岸，五栋欧式高层豪邸，纯板大宅，方正地座轩昂有力，在蔚蓝的天空下，推窗望海，安然俯阅整座城市，尽情舒展广阔的胸怀。165、178平方米的四室户型设计，布局方正，通风流畅，动静分区合理；大面积观景阳台，让阳光无处躲藏；空中花园、影音室、工人房、步入式衣帽间、宠物间……点点细节体现着主人的奢华与尊贵。
金正·缔景城——66万平米的恢宏巨筑，省内目前规模最大的欧陆古典建筑群，它的诞生，开启了省会盛世欧洲生活。
石家庄市建设局科长贾善奎
贾善奎：首先谢谢大家的光临，作为我们石家庄建设局，主要肩负着对整个石家庄市、对规划局进行落实的重任，我们建设是先锋，如果没有建设的话规划就落不到实处。近几年来，石家庄市整体的城市建设发展大家有目共睹。咱们提出来叫“四横六路”建设之后，包括打开断头路等等，大家从城市的整体规划包括环境、住宅、商业各方面建设上日新月异，取得了长足的进步，一环商业圈上看，咱们迎宾大道建设很漂亮，有很多的绿地建成，北边就是和平路，建设的慢一点，从中华大街到和平路再到南大街，东西大街再从裕华路转回来，建设大家也都看到了。在这个圈子里，我们第一轮旧城改造基本结束.
为什么叫基本结束？现在大致上还有几个项目存在，如果这些项目都解决了，整体就结束。大经街的改造拆迁基本完成，再到“金世界”的项目，再加上“步行街”的建设，我们还有一个小项目，咱们正在进行拆迁，有些情况慢一点，再往东走就是进行改造已经完成。咱们一环以内旧城改造的任务基本上就结束了，没有太大的地块，市里面城市建设的手笔比较大，现在主要工作就是“防洪”，新一届领导上台以后，把它作为石家庄城市环境建设的一个大手笔，目前从规划上看，从西外环现在叫“三环”开始，整个到金门水系建成“绿地和林地”为主的生态保护圈，解决了风沙问题。
另外从经济发展上，除了西南向北发展，就是正定小商品市场、体育大街，一直沿到正定。另外一个就是铁路的建设正在抓紧进行。现在还没有进入实际阶段，以后根据火车站的南移，石家庄人有切身的感受。我想从整个石家庄市建设来看有这么一个特点，应该说石家庄市进入了一个经济建设也好、环境建设也好、城市建设也好的大的发展时期。
从桥西区角度看，应该说近几年桥西区的城市建设在咱们石家庄市内五区来讲，动作比较大。咱们住在桥西区的人，可能也有明显的感觉。从咱们新一届桥西区领导班子上任以来，桥西区动作比较大，刚才说的步行街，还有金睿新世界到联邦名都还有刚才说的艺术中心加在一起，应该是桥区这几年的城市建设进入了快车道。我们统计了一下，这几年从2003年到现在可能桥西区“不显山也不显水”，城市建设项目是最多的，包括路段的改造等等。其中，最大的手笔就是“东里村”的改造，应该说“东里村”的改造很早就列入了旧城改造的范围，这个项目应该说经过了反复的论证，大家对这个项目考察的开发商不下十几起。
现在来讲，在桥西区这些领导下，金正房地产开发有限公司对东里村进行了建设，也是桥西区最大的手笔。另外桥西区在全河北省其他的区、市都不具备的一个条件，又叫优势又叫弱势，咱们省委、省政府都在桥西区地域里面，如果工作做得不好，就会引起社会的不满。
这几年来，我觉得不应该我评价，这只是我个人的看法。经过桥西区委、区政府扎实的工作，做了这么多城市建设旧城改造的项目，没有出现社会不稳定的现象。经常有人打着横幅到市政府上访，今年好象少见到这种情况。
桥西区搞了这么多建设项目，大概数了一下，04年7个、今年是6个，下来还不到20个。现在在省委、省政府眼皮底下做“旧城改造”的项目，在这样情况下，没有出现社会不稳定的现象，说明一个什么问题呢？说明桥西区它的旧城改造、城市建设是“得民心、顺民意！”也是符合咱们倡导的“以人为本”的原则。
我想从桥西区的角度来看“河北第一区当之无愧”。也得到了桥西区广大人民群众的支持和用户，我想这么一个结论应该说不为过！
咱们金正·缔景城处于石家庄市一环的边缘，它又在省会移民大道旁边，它的地理位置决定了这个项目在整个石家庄市的商业定位或者说城市建设定位也好中有绝对的优势。去过商场的人都有这个感觉，因为咱们石家庄有一个非常突出的特点就是“三大商场”——北国、东购和人民。人民相对次一些，北国联合的话有所改观，我不知道大家有没有这样的感觉——现在随着人民生活水平的提高，到这几个商场里面去找一个停车位很困难，北国不得以把“西美”后面的地方盖了一个停车楼，缓解了停车的问题，但是还有一个问题没有解决，这个问题不是一时一会儿就可以解决的——那就是交通的问题，开车进去和出来非常不方面。
那么，这个地方咱们规划是一个立交桥，但是什么时候能够落实这个规划？现在看来比较麻烦，因为北国这一块还有燕都饭店这一块是老的企业。要建立交桥要么东移、要么就改造。按照石家庄的经济实力来讲，我觉得目前还不具备这个能力。五、六年会不会？因为现在城市发展非常快，2001年咱们建设了大部分还都是高层建筑或者说是六层住宅。从03年开始别说咱们二环一带从城市边缘地区建多层住宅的项目非常少。五年十年以后，石家庄的经济会不会快速发展呢？我不敢说，但是至少说现在是三大商业主体，从交通状况来讲很难解决这个问题。
另外一个从桥东区来讲稍微变化快一些！咱们“北人集团”通过开源房地产联合的项目办了一个签下超市型的商业。桥西目前还没有一个大型的商业购物中心。我想金正·缔景城的建成不但为咱们提供了一个环境优美居住区而且还会为桥西区提供了一个非常强大的商业服务，我想这个项目一定取得圆满的成功！谢谢！
石家庄市桥西区规划分局高伟副局长高伟
石家庄市桥西区规划分局高伟副局长高伟
高伟：各位来宾，大家好，非常荣幸地能够和大家在这里相聚在一起探讨石家庄商业发展高峰论坛！高伟：各位来宾大家好！非常荣幸能与大家齐聚一堂共同探讨省会发展的未来，咱们石家庄市在规划中取得了很大的进步，是河北省的省会、华北地区重要的城市、全国医药工业基地，石家庄市城市建设日新月异，而桥西区作为石家庄市内各区中是比较大的，同时也是比较老旧的城区。长期以来桥西区商业发展一直很落后，在改革开放以后，随着商圈的发展桥西区一直处于弱势，但是桥西区具有市内其他区没有的区位优势。首先：火车站、长途客运站均坐落于桥西区，河北省人民政府、省委、省人民政府及省人大、省政协级机关都在桥西区。桥西区有其他区没有可比的区域优势，因此更多商家逐渐看到了区域的潜力。最近桥西区商业在上升，桥西区商圈也在悄悄崛起，有必要先介绍一下石家庄整体规划情况。
石家庄市随着铁路建成和投入使用而逐渐发展起来，一直以火车站为中心向周边连续扩展，为了使城区真正走上“企业式”发展的道路，石家庄经过多次咨询论证将主城区规划布局的逐渐开阔为“一核两轴三环”。
“一核”指核心商业区，“两轴”是中华路、裕华路，“三环”指城市的三环道路。在明确“113”格局完善宏观构架的情况下，维明街形成了省会行政办公中心，还有周边的商业，为桥西区在建设中央商务区、生活居住区的基础上，建成独具特色的商业区提供了良好的发展契机。
咱们抓住了发展的契机，这也说明了石家庄桥西区未来的发展潜力很大，在这个具有很大发展潜力的地块上，金正·沃尔玛商圈的发展抓住了这个难得的契机，加上世界级的商家沃尔玛的到来，必将对桥西区起到很大的促进作用，未来的缔景城将会在这个大商圈里面改变桥西区以及石家庄整体形象，吸引更多商家进入，带动商圈发展。
金正·沃尔玛可以说发展潜力很大，由于金正·沃尔玛处于石家庄市已经列为重要的项目，金正·缔景城是石家庄旧城改造中比较大的项目，因此在市委、市政府相关部门的大力支持下，金正·沃尔玛商圈以“惊人大气魄”改变，精心打造石家庄未来商圈。以“浓情欧罗巴”为中心的金正·沃尔玛成为关注最多的项目之一。
我们相信随着金正·沃尔玛商圈的完善与成熟，不仅能够提升城市品位，还会带动整个区域发展，我相信这个商圈一定成为石家庄具有特色的商圈，成为石家庄乃至华北地区最具竞争力和活力的商业物流中心，谢谢大家！
香港太平洋国际集团投资顾问有限公司国内首席执行官 贾卧龙博士
香港太平洋国际集团投资顾问有限公司国内首席执行官 贾卧龙博士
贾卧龙：在石家庄整个城市当中，我们石家庄商业发展有三个板块：第一、石家庄几个商圈的特征；第二、石家庄在今后的发展当中如何进行市场细分；第三、石家庄商业地产如何开发、如何保证？金融户要赢、投资户要赢、开发商要赢，我想给大家做一个探讨。
石家庄三大商圈，大家都知道，在石家庄生活的人比我了解，石家庄目前真正形成的商圈应该是三大商圈：一个是东购商圈；第二是中山路的北国；第三是怀特商圈。
我们金正·缔景城定位为石家庄第四大核心商圈。这几个商圈各优特色，东购商圈和它紧邻新华集贸的市场、东购、天天名品，这个商圈业态的构成和它的金融模式主要以购物为主。到东购去的、到天元名品去的、到新华集贸去的是以购物为主，当然也有其他的小服务，基本上都以购物为主。在金融特色上有两大特点：第一叫批发特点。像新华经贸市场以零售为主，这个商圈构成了中山路桥西区（石家庄）一个霸主地位的商圈。这个商圈从目前来讲，无论从消费力、购物能力还有市场占的份额来说，在石家庄处于一个大的地位；第二是北人商圈。“先天下”刚刚兴起，实际上也是以购物为主，北人集团，北国商城和先天下包括西美还有世贸名品构成了一个中山路的东部板块。一个大的商圈的定位基本上满足了石家庄中高档消费的需求，这个商城的特点基本上以购物为主，还有一个是以业态为主。
“先天下广场”我看上面的“光明渔港”的餐饮业进去了，“北人渔港”发展当中也在调整业态，除了原来一个大的综合购物中心发展成为超市、电器和购物百货购物三大业态基础上，现在它在地下部分也在完善它的餐饮、娱乐、休闲的服务功能。
第三个商圈也叫成长型——就是怀特商圈。因为“怀特”最早形成是体育大街两侧的餐饮为主，形成餐饮以后再加上“世纪公园”旅游休闲的特点，把周边的人气带动起来，后来怀特集团，建成了怀特国际商城、怀特装饰城包括步行街，成为20多万平方米的大的商业圈加餐饮有50万平方米。它的商圈特点就是和“北国”和“东购”商圈有一个区别，它从纯零售购物的一个商圈转化成多业态、多元化的一个商圈。
刚才谈到几个商圈的特点，为什么要谈？就是缔景城这个商圈未来如何发展定位如何？因为在石家庄整个发展格局当中，将来市场越来越细分。因为石家庄随着城市规划的扩建，石家庄将有若干个商圈形成。石家庄桥西区有中山路的东购商圈、石家庄桥西区我们缔景城商圈将来是怎样的定位我介绍一下。
这个商圈有一个最大的特点：在整个石家庄板块上，其他任何商圈都无可比拟的。第一就是我们石家庄缔景城商圈它有沃尔玛进入。沃尔玛作为“世界500强”的龙头老大，每年经营额几亿。它的进入毕竟会对缔景城商圈带来一个新的崛起，对商圈的形成会起到很大的推动作用。
第二，缔景城商圈周边消费力其是他商圈都无法比拟的。因为省委、省政府、省人大、省检察院、省技术监督局等等全部遍布在桥西板块。因为一个消费是两方面的，要么就是富人区，要么就是政府官员区来拉动消费。我们曾经做过调查，在桥西区这个地方，消费力假设一个人一个月消费100元，可能在裕华区只有30多元钱，也就是说它周边人群的构成对它的消费力产生很大的影响。刚才谈到是第一个周边环境，它是省委、省政府而且省委、省政府把桥西区又定位为省府政治文化的中心，它这种定位标志着在未来的发展当中，省委、省政府不可能搬走。第二会把更多行政管理职能落户商圈，这样对缔景城餐饮娱乐的发展，起到很大的促进作用。
第二、大规模。大家知道规模在石家庄整个商业当中，北国、西美加在一起大概十几万，东购再加上天元名品，当然缔景城商业与裕华路的商业，再加上1800平方米，就是不到2公里。整个街区加在一起总商业面积将30万，也就是说在未来的发展当中，缔景城商圈虽然现在大家看到还没有崛起，但是我想未来的发展，30万平方米的商业是一个什么概念？它会对整个桥西区、商业、消费和城市借给会带来很大的变化。
刚才谈到缔景城的规模优势，规模大了就可以做火，还有一个特点它的规模不仅限于像东购、北国的商圈特点，他基本上以大的购物中心为主，就是我们讲“商场式”。现在这些老总头脑很好，最早像石家庄百货等等，但是可能随着几年以后的发展，这个商圈可继续崛起，也可能衰败，但是商场特点就是经营不好全部死掉，经营不好商圈全火。全国这样的例子很多，特别是对投资户来讲，风险大一些。但是在缔景城商圈30万商业的最大特点在于它是“铺铺临街、铺铺独立”。每家店是“自主经营、自己管理”。今天麦当劳在这经营，后天肯德基在这经营，大后天是北斗星在这经营，某一家企业我再换一家老板，所以对商圈的崛起和形成带来很大的影响。
大家可能知道“上海新天地步行街”利用传统的文化，把老上海的风貌展现出来，但是它之所以经营的好，一个是打造了世界文化的概念，把上海的文化和历史的文化和国际的文化融合在一起，成为外籍人士聚集的场所。最大的特点在于它“铺铺临街、铺铺独立”，大家经营上互不干扰。我想缔景城最大的特点就是这样的。
还有一点，金正这个项目他刚才谈到与一般商圈的区别，在于“业态多元化”，现在看到东购可以看北国，你到哪个地方，找吃的地方找不到，因为东购和北国的未来发展会受交通和城市人口拥挤的影响，商业的影响会逐步有所减退。为什么？因为将来到北国停车很不方便，而且停车场不方便，我看到北国现在建了很多停车场。缔景城无论是地下和地上的停车场有很多，满足了商家经营的需要。
刚才谈到了缔景城业态的多元化，缔景城整个商业定位30万平方公里的商业里面，沃尔玛在裕华路，以地下为主。地上是五星级的酒店或写字楼，其他地方基本上是“铺铺临街，户户独立”。在定位上要区别于北国和东购的差异化进行市场细分。这个商圈未来的定位，将来餐饮、娱乐、休闲包括精品店将占商圈的主流。所以这样的话，北国和东购走市场细分和差异化，为什么要把它因为餐饮、休闲娱乐为主？现在在桥西区除了在友谊北大街有几家连着餐饮外还没有形成规模性的，而且形成聚集化的商业餐饮、娱乐休闲产业带，而桥西恰恰有这种消费力，桥西有省委、省政府，它的定位就正好符合市场需求，想购物可能会到东购、北国，但是要想餐饮、娱乐、休闲，可以到沃尔玛。所以它会成为一个城市的名片，成为城市新的商品消费点。
这个项目刚才谈到业态的定位。很多人问这个项目有没有优势呢？有哪些特点？我看了这个项目以后，为什么？实际上我也是顾问，我非常激动，这个项目应该从未来的发展是石家庄“市标”形象，也是石家庄城市的名片，我总结了15个核心价值，从几方面来讲：第一，有风水优势。我们看了它的整个风水格局非常好，第一、省委、省政府在我们维明街；第二个特点，“左青龙、右白虎、南朱雀、北玄武”。而且靠着南侧，风水很好，我想将来住在这的人，无论是住的人还是买商铺的人将来肯定发、发、发！
第二、业态定位。（四大街区）刚才段总已经做了介绍，我不讲了，1800米四大街区确定了它未来的文化主题，特别是我看到里面包括以“中西文化相结合”的欧情街，还有婚庆主题街。现在很多人想结婚可以到那里去。桥西区确实需要有这样一个街区提升它的文化。我想在这几项定位下，未来的缔景城应该是非常有文化品位的街区。
刚才谈到这几个项目的特点，还有商业地产的开发如何实现？我们叫“四赢战略”。老板要赢、政府要赢、开发商要赢、投资户要赢，我们商家要赢。怎么去实现“四赢政策”？第一个讲金位、商业地产有很多是招商不利，很多投资人没有获利。在石家庄要实现四赢战略。
商业地产开发的模式有三大创新：第一订单式开发。先招商后盖房。包括它的交通都很便利，我们也进行了很多考察，当时沃尔玛包括“家乐福”都想进来，但是最后选择了沃尔玛。在去年2006年3月份，我们签订了合同，大的主力商家订单式开发，现在目前包括和“凯撒”都在洽谈，根据你的要求我们来为你布局。
还有“六大统一”。为什么要实现六大统一？像缔景城民间商铺完全可以卖给客户，我不管了，你自己招商，自己经营就好了。石家庄很多商业是这样做的，但是缔景城为了实现按“四赢”，要搞“六大统一”，你有的地区没有规划，想做什么就做什么，我认为这样不可能做起来。我们实现“六大统一”，统一的业态定位、统一的商业布局；第二个就是统一的招商租市。我觉得缔景城这个项目，在未来的发展前景包括它的升值很可观，而且有很多项目在没有开发之前，很多人看好要买这个商铺，在很多人看好的情况下，作为开发商，我不但把房子卖给你而且我要帮助你解决后期的经营问题。因为投资户买商铺的最终目的是通过出租赚钱，如果让我们投资户自己招商，让他和沃尔玛谈、和麦当劳谈，肯定谈不妥。这只是我们开发商进行统一的招商、制定统一的经营理念和统一的服务标准、统一的管理模式来打造业态，包括统一的服务标准和管理模式、统一的广告宣传和品牌打造。
第三托管式服务。石家庄目前来讲，商业地产还没有这种形式，什么叫托管式服务？就是我受业主的委托、受商业的委托为双方提供服务，是常年的、永久的。我们和投资户签定合同以后，我们付给你回报，满三年以后租金上来了、人气火爆了，我可以把商铺交给你。是多少租金，业主拿走，你还可以继续委托我管理等等。这样的话，保证了我们商家持续经营、保障了业主稳定的收入。我们“托管式”服务叫“扶上马、送一程，双赢战略”。
主持人：在贾博士的发言中讲到“公司对六大项目的统一和托管式服务”，应该给大小商家做了保障，同时缔景城项目应该把我们第四大商圈稳妥托了起来，同时商业和地产的价值有所增长。今天我们还特意请到商业联合会的秘书长曹润亭秘书长发言！
石家庄市商业联合会曹润亭秘书长曹润亭
石家庄市商业联合会曹润亭秘书长曹润亭
曹润亭：各位领导，各位专家和新闻界的朋友们：
大家好！
今天应邀参加由桥西区人人民政府和石家庄金正房地产公司主办的金正·沃尔玛商圈研讨会感到十分荣幸。我在石家庄市商业工作四十年，见证了石家庄商业服务业的快速发展，感受颇深。
在上世纪九十年代初，参与和组织了省会商业发展战略研讨会，当时省委、省政府。市委、市政府的主要领导都参加了，对石家庄商业发展和走向给予了极大的重视。还邀请了原上海市主管商业的副市长孟建柱先生和原商业部总经济师黄海先生参加。这是石家庄商业在改革开放以来第一次由市政府主导的大型商业发展战略研讨会，成果很多，现在看来也很有意义。
新世纪以来，石家庄的商业进入快速发展的阶段。我参与了华北重要商埠总体规划的论证。参与了新华、桥东核心商务区的论证和怀特、卓达商圈的论证，特别是街市空间的研究。因为工作的关系，始终关注石家庄商圈的发展和建议。在省会主流媒体上多次谈了一些对商圈发展想法和建议。
一、石家庄商圈和商街发展的简要回顾
我个人认为，石家庄以东购和北国为主导两大商圈是历史沿革的结果，桥西和新华是石家庄近现代商业的发源地。1947年——1972年桥西商圈是以人民百货商场为代表形成的，延续到1996年。1996年下半年东购开业，使桥西商圈的主导格局发生了根本性的改变。1958年解放路百货商场的开业到1996年北国商城开业，桥东商圈是以北国商城为代表形成的，只是名称的改变。这两大商圈都经历了50年至60年的发展，比较全面。但是都是成熟的商圈。由于城区的改造和提升，这两个商圈都有一定的缺陷和不足。2004年怀特集团总投资达10亿多元，开发商业面积60多万平方米，形成以怀特国际城和保龙仓为代表的商业群。经历了三年的培育，正在克服主观不利因素，走向成熟和发展，石家庄的商业街发展大概从上世纪八十年代建成永安步行街开始，是“车站经济”的产物，留有计划经济的痕迹。近年来，石家庄的商业街最有较快发展，因为不同的原因，商业经济预期不高。
二、对桥西金正·沃尔玛商圈的前瞻。
对桥西金正·沃尔玛商圈的建设，我个人持肯定的态度，要改变石家庄商业整体布局不合理的问题。对桥西金正·沃尔玛商圈提出了一些不成熟的建议：
从发挥城市功能的角度，金正·沃尔玛商圈要分担城市总体发展的功能需求，又要考虑自身发展规律和发展需要。
1、要承载区域中心商业职能，城市空间的多中心化，必然要商业服务的多中心化，金正·沃尔玛商圈作为扩展后城市空间的重要组成部分和发展部分，必然要承载服务于全市的某些商业职能，如满足中、高层次消费、引领时尚，代表主流生活方式。满足居民对专业、品牌商品集中选择，购买需求。满足社区居民一站购足的基本生活需求。
上述“三个满足”应当以现代精品百货店、大型特色专业卖场、大卖场（综合性超市）等为主体构成的金正·沃尔玛商圈大型核心商业或标志性建设，这是商圈形成的必备条件，还要满足居民的应急需求。满足社区居民的日常生活需求，满足全方位、一站式，以体验为主的现代家居装饰需求，上述“三个满足”应当以便利店，生鲜折扣店、家居建材超市、主题家居、餐饮、休闲娱乐等，增加商圈的广域辐射力。
2、构建相对独立，功能完善的生活服务体系。金正·沃尔玛商圈的规模要实现跨越式发展。金正·沃尔玛商圈作为新型商业发展模式不可能遵循原有的轨迹，亦步亦趋地逐步发展，必须也只能采取跨越式发展模式，以创新思维，跨越中间阶段，发挥后发优势，后来者具上。跨越式商业发展模式主要表现为商业格局和商业业态的“两个跨越”上。即金正·沃尔玛商圈要立足高起点，通过科学的商业规划，预留一定的土地资源，快速、直接地形成新的布局，实现较合理的商业格局。商业业态升级、可跨越中间形态，直接构建现代业态，发挥后发优势，使金正·沃尔玛商圈的商业业态的发展与石家庄核心商务区实现同步或超前。
3、为区域中心提供特殊功能服务，根据城市空间规划发展，要体现区位商业特色，对特色商业街的建设，要注重功能性商业街与休闲型商业街的比较和借鉴。功能性商业街以专业、族群为特色，进一步发展空间已很小。休闲性商业街具有较大潜力和想象空间。同时，要注重桥西区的优势资源。如政治中心、绿色生态、高新技术、旅游、宜居商业等等。
4、要留驻传统文化和经营现代文化，一个商圈和商街成功经营，很大程度上得益于对文化的把握，要对传统的文化的尊重，也要对现代文化的塑造。如历史变迁、文化开发、政策演绎、人口聚集、消费升级、旅游兴旺、市场运营，特别是后期管理等。
以上建议，请领导和专家指正。
祝金正·沃尔玛商圈运作成功！谢谢！
石家庄金正房地产开发有限公司企划总监段亚先生
石家庄金正房地产开发有限公司企划总监段亚先生
段亚：各位尊敬的来宾，我把我们地产项目给各位做一个简要介绍：
我们今天会议主要研讨“金正缔景城商业部分”，我们非常具备“浓情欧罗巴”风情商街，我们缔景城商业开发对省会商业格局、商圈的发展所带来的影响很大。
我们项目整个规模是66万平米，包括大面积地下建筑面积包括停车场、超市以及住宅的人房和车场的规模，总的建设面积能够达到90万平米。这里面在规划的时候，从建筑上分两区：一个是我们商业地块叫A区，商业地块是整个项目沿裕华路和中华大街，这一块，再有一个就是住宅地块，这一块是40万平方米的高档的城市景观住宅。
缔景城地处裕华路、中华大街、工农路、维明街的围合区域，地理位置得天独厚，项目占地312亩，总建筑面积达66万平米，包括21栋高层景观住宅、4栋酒店式商务公寓、1栋五星级酒店、1栋5A级智能写字楼以及7万平米体验式休闲集会、6万平米“浓情欧罗巴”风情商街、1万平米示范小学、双语幼儿园在内的商业配套及公建设施，建成后可谓是石家庄的城中之城。
这是我们缔景城设计的总体效果图，这是整个的格局（PPT）。
这个项目前身是石家庄的发源地“东里村”，这个“里”是里外的“里”，桥西的“东里”和“西里”代表桥西的一个历史。这个项目范围是由市政道路补充的，我们这个项目东至中华南大街、北至裕华路、西到维明街，南至工农路，整个建筑占地31亩地，其中商业部分我们占总建筑面积25万平米，这里面可以看到这是一张夜景图；（PPT）右下面是中华大街，北部靠裕华路，可以看到我们整个住宅的分区和商业有明确的界限。我们住宅组团主要与工农路和社区内的前进街作为住宅的两个街道，商业部分我们看到高层还有一个300米长联办式的商务楼，现在从“君乐美”到桥西是这样的一个位置。
这个区位刚才我把环境给各位介绍了一下，这个位置应该说是我们在2002年市政府确立城市村改造项目当中，应该说这个地理位置是非常有先天优势的地段。这个位置我们距石家庄传统商业中心不足一公里，距省政府很近，在这个项目周边，目前已经形成了有高层次的商务还有消费的人群和常驻的居民。这个项目的区位：东侧是艺术中心，北侧靠近石家庄六中，西侧是省委、省政府、政协人大，西侧是桥西区政府。我们这个项目在规划和设计的时候，应该说是石家庄最早在2003年它是石家庄第一个引进“现代国际上比较成熟的开发模式”的综合体的项目。
刚才提到整个项目分两个部分：一个是商业组团；一个是住宅组团。项目开发的理念是HOPSCA（豪布斯卡）有星级酒店、高档写字楼，还有景观公园、住宅还包括商业街区以及大型休闲娱乐集会这样的开发模式。
我们希望通过差异化的业态定位、互补型的功能结构还有互利居住的关系，最大程度发掘土地的价值，促进社区以及周边商业的繁荣和我们居住文化的建设。基本上带动了周边升值和整个城市建设的高规格的发展，市中心由传统商务商业办公以及居住区土地高度集约化利用，也就是说我们“人为规划”的因素，像这样一个科学的商业、商务住宅、休闲公寓进行演变。
下面我们把现在规划的“浓情欧罗巴”风情商街给各位做介绍：
这是我们整个规划图也是“浓情欧罗巴”风情商街分布图（PPT）。刚才我们公司王总在致辞的时候谈到“风情商街由四条各具特色不同业态的商业街项目组成”，我们整个项目住宅的主要交通口在工农路。工农路对应帝景大道，为社区提供配套功能的商业街。
我们还利用社区规划在原有城市规划之路的条件下结合现在前进街的路况，西侧是东丽花园，东侧是高档住宅区，这两个社区结合先天条件，我们在这里规划了一个“以餐饮、美食和休闲为主”的美食街；在北侧也就是我们住宅组团和商业组团结合部，我们规划了一条规划路，这条规划路我们在设计和定位的时候，主要考虑作为高档的住区和建成后的商务休闲的消费能量，为这个街区提供白领式消费环境，这条街我们给它做的主题风格偏向于“酒吧休闲特色街区”。
再有，结合我们项目自身优势，因为我们住宅现在定位是石家庄不管目前从房价、从产品和环境景观方面来说，我们住宅很有信心做成石家庄第一高档楼盘，也是结合这样一个高档的消费群体。还有我们楼盘欧洲的风格，我们在社区当中规划五万平米坡地园林和6千平米“爱琴海”，遍布到处的欧式雕像，利用小区欧式风情景观的特点，我们准备在中华大街营造一个“爱琴海风情商街”，这条商街在建设后主要为婚纱摄影、典礼仪式、婚宴餐饮、酒店蜜月于一体等这一类业态商家提供一个场所，这些商家也可以利用我们社区当中欧式景观作为拍摄的素材。
刚才把各个部分介绍了一下，缔景城商业是金正·沃尔玛商圈的最重要的组成部分，以购物餐饮、休闲、娱乐、机会等为主的主要功能。
下面介绍一下项目特色：
第一，我们刚才说到的，在4月6日，沃尔玛公司亚洲区总裁中郝伟先生还有中国北方区的刘丽丽女士做致辞，也给予了很高的评价。我们希望由沃尔玛商业巨头的进入对整个项目带来这种价值上的提升，为周边的居民提供更良好的消费环境。
第二、差异化的定位。差异化和多元化的经营特点主要体现在商家组织上。在中华大街沿线我们推出首条婚庆主题的商业界，它也是咱们省会第一个提出这样概念并且进行实际运营的商业化街区。这四条街区相互有补充，与传统的商圈也有一定程度上的借鉴和提高。
整个“浓情欧罗巴”的风情商街它的全场1.8公里，将这个现有建筑和规划住宅、酒店、写字楼、会馆、休闲街区公寓我们进行了围合。我们整个项目规划非常注重停车位和桥洞的设计和规划，周边小区常驻人口还有桥西强大的购买力，也会为商业项目的各个商家提供旺盛的消费力。
第三、四大主题特色比较鲜明。我们在做规划设计的时候，充分考虑石家庄现有的商业格局，对百货、超市等等购物形态也进行了充分的调研和论证，我们认为，在缔景城项目当中，我们可以充分发挥经营特色的优势。像我们刚才提到有婚庆主题、有特色的美食包括在沿裕华路当中还有现在正在设计过程当中的全国首条地下场合，我们将以传统的商品购物为主的消费方式转变为一个能够为居民消费者提供一个更加舒适、放松的休闲购物环境。市民在购物的时候不仅仅来购买商品，更多的时候可以享受到好的服务，他购买的是服务的附加值。
面我介绍一个几条商街：刚才说的帝景大道在工农路这一部分，并且我们的社区40多平方米的建筑规模将近1万余户，现在的大门设在工农路附近，这是缔景城商街当中最具有欧洲风情文化的街区。（PPT）我们整个规划在这条街打造欧洲景观街，在下个星期，南大门就是我们做的欧式大门，还有项目5米多高，象征智慧的主题雕塑也会在下星期落成，比如各个食品房设计可以为业主带来便利。
在工农路的终端是我们做的非常有特色的欧式的大门和主题景观，在两侧是全场300余米欧式的风情商街，整个商业街我们在建筑选材方面为了打造这么一个景观街区，可以说不惜投入巨资。刚才我们说的这个，我们现在的掌握的数据是全国最大的“阿波罗战神”的图表，这个大门创石家庄的小区建设之最——整个大门是17米高，全部巴西进口的金钻。
小区的商业街全部采取了花岗石，里面局部的还有一部分的主题雕塑，这一部分在这条街区我们希望不仅仅是购物，更多是希望成为一个城市的景观道路，能够为市民创造一个休闲放松的环境。
第二，是我们前进街的特色美食街。我们在做整个商街的论证和调研的时候，发现桥西餐饮、零售消费的能量比较强，而且餐饮消费在我们桥西区应该说在商业结成中占的比例非常大。但是在目前桥西并没有一个非常具备鲜明特点的一个餐饮的风情街区，我们经常说像桥东的体育南大街，这是吃饭消费的一个场所。我们提桥西的时候，更多是特点的一个店面，像今天提的也有到来的“光明渔港”等等。
在桥西没有形成这么一个街区的条件下，这条街的建设能够为我们桥西的商业带来亮点。
第三是商业组团和住宅组团，是风情酒吧街。这条风情酒吧街在之前不是市政府的项目，我们在规划的时候，特意解决商业和住宅互相干扰的问题。在桥环境噪音方面互相干扰而设置了商业缓冲带。在这里我们希望通过这么一个区域，现在这个是以“水文化”为主体的，我们准备营造一个商业区格局——向北承接商务消费。我们有13万平米的商务公寓、还有5万平米的写字楼为我们的社区提供了一个休闲的场所。
这是我们第四条爱琴海商业街，这个主要在我们社区沿街商街——中华大街的位置，我们这样的位置在定位的时候考虑几个特点：一个是我们社区整个东北角有一个占地24亩地的一个公园，还有我们社区内配套五星级酒店和社区内欧式景观建筑群。我们希望将这三个有特色的条件结合起来，在这样一条街区而且也是离我们城市“三横六纵”石家庄三条主要的城市干道也是结合交通的特点，在这块地区营造非常具备我们自己特色的风情商业街，在以后形成这样一个婚庆主题商业街。
这个商街在城市的景观和室内装修布局上会为婚纱摄影提供便利的条件，我刚才说到“四条风情商街”我们希望通过四条商街的营造出一个欧洲特色的风情街。在主题元素的营造和整个商业体系方面形成建筑风格。还有这种消费，和我们整个的对咱们桥西的的商业会在未来产生一定影响的街区。
我们逛街经常有这么一个感受，因为石家庄的气侯非常不好，夏天非常热，冬天的时候刮风下雨，有的时候气侯非常不好。商业街做的时候我们做了2.8楼市的步行街。这样为路人提供避雨的通道；这个是工农路和前进街的道路，在这个外廊和内廊有一个道，这个通道的话，我们希望不光是消费的人群和路过的路人可以在这个通道下走动，在夏日的时候或在刮风下雨的时候可以避雨！再西周是经常见到的建筑物。
最后一个我简单介绍一下“风情商街”的开发经营模式。石家庄商业地产包括商业街有很多，但是沿街商业给我们业主在投资的时候，往往是一种独立经营、自主经营、自我管理、自我收益这样一个格局，我们这条商业街的设计在整个消费和招商的策略方面，非常强调制定和“托管式”的商业经营理念。我们知道一般的中小投资在投资商业街的时候往往面临一个问题——就主宰最明显的区别就是它投资的这个商业街要解决后期经营收益的问题。投资商业地产的人没有说拿投资商业地产是解决住的问题，绝大多数人投资地产是要求以后的经营回报。这方面由于中小业主的投资自身的招商、招租以及自身客观条件的限制，往往招商上非常有优势，所以我们整个方案的设计在支出考虑招商客的经营收入方面，所以投资商与经营商有一个达成三年的合作经营，在此期间投资户可以分成获7%、8%、9%的租金回报、5年至7年的经营，我们希望交给投资户是一个非常成熟和旺盛的街区。
我后面不详细介绍了。
托管式的策略，我们在方案设计的时候主要考虑到统一的招商和统一的管理。在统一招商的同时，后期实行统一管理、统一的分行规划、统一的品牌定位、统一的服务标准和统一的经营理念的管理模式，这样我们希望通过这些措施来保证后期持续有效的经营。现在也是有很多商家在跟我们洽谈，我们希望金正·缔景城这个项目和“浓情欧罗巴”风情商街，能够为省会商业商圈带来非常明显的与众不同，也能够为消费者提供新的消费场所，也希望咱们今天在座各位，对我们项目的建设多提宝贵的意见，把我们项目建成桥西以后的城市名片谢谢大家！
全国高校商务管理副会长河北经贸大学工商管理学院的院长王春和教授
知名的经济学家全国高校商务管理副会长河北经贸大学工商管理学院的院长王春和教授
王春和：大家都是商业地产的投资者，或是在商业地产的板块上经营一些项目，都很关心宏观经济形势和房地产市场的形势。下面是我的一些看法和意见供各位朋友参考。
21世纪以来，我国国民经济进入了一个新的发展时期，房地产市场对国民经济的发展起到了至关重要的作用，甚至成为了我国经济的支柱产业，最近就这个问题争论的也特别的厉害。应该不应该成为支柱产业暂且不说，但这起码表明了房地产行业是个高吸引力的行业，特别是在今天对国民经济所产生的影响是不容忽视的。
在未来的较长时期，国民经济还会一直将保持高速的增长，城乡居民收入也将会不断地稳定增加，那么房地产市场消费的增长也会保持着良好的发展势头。我国国内生产总值2006年超过20万亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%。这是中国连续第4年GDP增长达到10%以上，是一个很重要的经济成就。农村居民04年人均纯收入增长了11.9%，05年增长了10.1%。2006年，扣除价格因素，城镇居民收入增长速度为10.4%，农村为7.4%，特别是值得一提的是农村年人均收入的增幅是1997年以来最高的一年。到2006年年底，城乡居民储蓄存款达到了16万亿元。居民储蓄存款的增加说明了人民收入和财富的增加。大家都看到了市场繁荣、交易活跃，这是城乡人民生活水平显著提高的表现。
城乡居民生活水平显著提高很重要的指标就是社会消费品零售总额，在商业地产的投资上所做的项目的统计上都离不开这个指标，这个指标反映通过各种商品流通渠道向居民和社会集团供应生活消费来满足他们生活需要的情况，是研究人们、生活、社会消费品购买力、货币流通等问题的重要指标。社会消费品零售总额最近三年也是以二位数的增长势头出现，按照国际惯例，如果一个国家社会消费品零售总额超过了10%，表明国家的市场处于景气状况，而我国多年超过了10%。
就石家庄市来看，石家庄市的经济增长和城乡居民收入的增加两方面的情况要考虑全国的平均水平，就经过增长来讲，最近三年连续保持在13%以上的高速增长，城镇居民的收入也是连续三年保持10%以上的高速增长，农村居民收入也有较大幅度的增长。
我认为，我国具有收入的增加将会越来越显著，特别是全面取消农业税，增加农业直接补贴，提高最低工资标准，提高失业人员补贴，提高个人所得税起征点，增加义务教育投入等政策措施，将会有效促进广大人民群众收入结构和消费预期不断改善，我们的市场将会更加活跃，这也就成为商业地产市场提供了一个强有力的宏观背景。
以上是我对国民经济形势做的简单判断。商业地产的发展趋势和整个国民经济发展趋势大体上是一致的。中国的房地产业将在一个较长的时期保持较快的增长，本身的增长以及所关联的产业的增长，将使中国房地产拉开经济增长的主力地位不会改变。有以下几个因素将导致房地产的价格必将是成刚性的增长
1、原材料涨价
2、土地是稀缺资源，使用是有限的，所以低价上涨是绝对不可以遏制的。越控制土地，稀缺资源越紧张，信贷的资金越紧缩，直接影响着房地产产品的供给。
3、结构性的供需失衡。就是在开发的房地产产品当中，比如说作为住宅产品能够满足广大中低收入阶层的房子太少了。所以在北京、石家庄等地一旦有经济适用房出现，老百姓几天几夜的排队也买不上。
4、房地产领域的某些环节和非正常因素加大了房地产开发的成本。比如说土地批租、规划，信贷等环节的不正常的因素。
由于这些方面的因素，指望房价的下调可能性不大，国家发改委、国家统计局近期调查显示：4月份全国房价上涨5.4%，深圳11.3%，北京10.7%，石家庄为9.6%，全国办公楼、商业、娱乐用房上涨7.6%。由于局部地区，个别楼盘价格的下降，我个人认为只能是暂时的，而且幅度不会大。中国的内地不同于香港，也不同于日本，楼市大的“泡沫”，大幅度的“跳水”的可能性不大，我认为中国的房地产市场不存在严重的“泡沫”。
最近中央有关方面出台厂一些税费政策，如土地增值税、土地使用费增加、新增建设用地有偿使用费等等，这些毫无疑问的要增加房地产开发的成本，直接会影响到房地产开发商的利润空间，要把这些成本转嫁到房价上，我的分析是要区别对待，作为住宅商品价格涨升的空间还是有的，但是要考虑到居民的承受力，特别是广大中低居民阶层的承受力，而商业地产，特别是黄金地段的商业地产的价格，有可能上涨较多。
商业地产的发展会是一个怎么样的趋势？我这里的概括也只能是供大家参考的，我认为可能会发生八个转变：
1、从盲目的布点开发的向纳入城市规划转变。商务部起草的《城市商业网点管理条例》重点之一就是要求城市商业网点的分布更刚性、更具体地纳入城市总体规划。拿石家庄市来讲，政府有关方面正在加快制定城区商业网点规划，所以商业地产的开发网点的布设必须纳入规划，否则的合就会面临很大的风险。桥西区这一带，有几个中心：一个就是政治中心，省会的政治中心在这里，省委、省政府在这里。同时还是一个文化艺术中心，很快将出现一个综合商业中心。
2、由产权式商铺向整体持有商业物业转变。产权式商铺的经营是一个传统的经营形式。开发商把房子卖出去，然后再反租回来，这样有一个好处，就是租金能够迅速回流，但是这样有很大的不利，这种急功近利的做法忽视了土地升值的问题，忽视了物价总体属于上涨的问题，因此从整体的观点看，产权式经营对开发商来讲将会流失很大的一部分利润。而且，这种模式经常出现中小投资者和开发商之间的各种利益纠纷。所以，由产权式经营向开发商直接持有商业物业的转变也是一个大趋势。
从目前来讲，这种整体持有两种形式：
（1）、开发商只租不售。
（2）、大商家整体购买。近年来大部分大体量的商业项目先确定入住企业，再进行规划设计的订单式设计模式就是这种趋势的有益实践。缔景城项目可能将会出现这样的情况，如果各位面临的仍有产业式经营的机会，你能够参考我们的意见，如果有一块繁华地带的土地产权，也是一件很有意义的事情
3、由定位的模糊性向理性转变。过去几年里，有一些商业地产的定位是“贪大求洋”，搞一些“摩尔”或者经营的比较单一，现在这种末盲目性正在理性化，石家庄在这方面有很多的教训可以吸取。
4、项目由单一经营向多元符合转变。现在的商业地产借鉴国际经验，考虑到消费者的需要，业态种类越来越多样化、复合化、一体化。
5、融资渠道由单一向多元化转变。优质的经营、良好的商业、物业越来越受到银行和外资的青睐。
6、商业与地产迈向深度合作，大型房地产开发企业与连锁商业、企业强强联合，已经逐渐成为趋势。随着零售业和商业地产市场竞争程度的加剧，零售企业扩张欲望的增强和商业地产开发商提高项目成功率的压力，将使双方合作需求进一步加强，预计这一模式将在2007年继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。
7、外资进入方式趋于多样化。随着2006年底金融业全面对外开放。加之人民币升值的预期和宏观调控后国内资金环节收紧等因素影响，2007年的中国商业地产将迎来更多的境外投资者，外资企业开始由单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。外资只租不售的做法将给市场带来更大的正面示范效应。并对分散销售产权的商业地产项目形成压力。外资大规模的资本进入带来的大项目的开发，也将进一步推进中国商业地产的购物中心模式的发展。
8、专业化服务更受重视，从简单的商业项目炒作、促销，到倚重专业机构支持。具备丰富的客户资源及商业地产专业设计及中介代理机构的作用越来越突出，这几个趋势可能是不可逆转的，我认为从总体上看，我国房地产、商业地产发展向好的趋势是不可改变的，至于个别地区、个别项目发展和运营失误可能是不遵守科学，可能是缺乏理性的结果。
最后，我对项目的建议有三点：一是要坚持复合业态，只有这样才能保证商街的综合性，满足一站式购物的理念。第二点，我主张坚持品牌引进，不管是大品牌还是小品牌来优化步行街的经营者结构。
台湾太平洋建设房屋百货公司的副总陈斯华先生
台湾太平洋建设房屋百货公司的副总陈斯华先生
陈斯华：各位领导、专家还有一些商家的朋友，大家好！台湾太平洋是在50年成立的，初期一直以房地产为主，我们老董事长叫张名霞，在台湾做房地产，只有3家公司，我们太平洋是其中一个。在1987年的时候，跟日本进行了合作，从此进入商业。我们认为，商业地产，它的关系就是商业是地产的灵魂。自从太平洋引进了百货以后，我们名声在商业上的发展得到了快发展。我们第一个项目在台北营业面积很大、楼层很高——12楼，直到现在天天关门、营业额天天超千万。我们太平洋的金卡在台湾可以超过银行的信用卡。只有一家银行的信用卡超过我们，我们呆帐率是全台湾最低的，顾客忠诚度非常高。我们同年在上海也开设了，在大陆的太平洋百货业应该对中国零售业的贡献，从它的经营模式、营销理念、管理带来新形态的百货，提高了经营管理水平。我们从2003年开始，老板非常想把商业地产理念带到中国，所以我们要做购物中心，因为当地的百货获益是不容易的。竞争越来越激烈，在一个新地方对购物环境也提出了很高的要求。
当时没有“一站式”购物的概念，没有很好的商业空间，所以我们从2003年开始着重开购物中心。在2003年中开了一个购物中心，在今年4月28日在深圳中心城也成功受委托帮它做了两年。它是一个商业地产项目，中心城的运作模式非常好，我们是用基金的模式，开发商建好的时候，已经把所有的开发成本利润拿到了，并且把整个商业地产已经收回。中心城因为地理位置前景有点像“金正缔景城”这个概念，它是一个CBD。开发商不需要卖这些商铺，就可以收回它的成本，它完全有资金经营，不需要为那么多投资客打工。
“产权式”的销售在国家不被认可了，大的老板拿到土地很辛苦的开发，之后出售给投资客，反过来这些投资客变成老板，你要给他投资回报率。因为现在商业是长期性的，一个商业做好的话非常可观。比如说“国内天鹅城”，它的租金飞速增长，它的销售额很高。现在我们太平洋购物中心也会这样做的。在欧美金融街对商业的支持力度很高，它比一般贷款要低。
中国对商业贷款应该是非常欠缺的，好像商场开以后要贷款。中国金融界对风险处理得不是很好。我今天着重讲一下金正，原来主办单位让我谈一下选址。
我谈一下商业永远都是选址第一。都这么讲，但是我自己的感觉因为我是国内的开发总监，也希望大家有什么信息可以给我。
我总结一下，第一就是由大到小。我看一个地段从大的方面看，中国行不行？河北省行不行？石家庄行不行？然后再具体到这个项目上。到这个项目，它的形式、外观、广场、外部环境是否符合条件？它的内容、层高、配备的机电、内部交通是否符合条件？它的开发商背景、人员配置、经营管理理念是否符合条件？要细研究。我们从2003年开始在中国研究。今天为什么会来参加金正·缔景城？我感觉到他们很有前瞻性。在目前比较先进的商业里面的最好的、理念很先进。现在的欧美提出一个概念，“我们不喜欢一个盒子里面生活”。人在里面见不到阳光，所以不喜欢在盒子里面生活。
第二，这样的模式是一个体验性的。休闲式、综合性的购物环境，这最符合人越来越自由，包括我们研究了“80后”人的性格——很自由。再有贾博士也讲了，对这些经营商来讲，也是一个比较好招商、比较好经营。他可以自己经营，我做的好坏跟大公司没影响，几乎是“铺铺连接”，这在欧美非常流行。这样的一个“一站式”的休闲购物广场很好。但是我担心一点，它的定位要很注意、品牌要集中、一站式。
在石家庄商业不是很繁荣的情况下，你能保证你有这么强的经营理念吗？我们国内讲市场部“以人的意识为转移”，步行街是自己形成的，不是说“金正”有能力把步行街搬到这里，所以我们要理解文化。就是刚才讲的桥东、桥西的概念。现在在中国还好，在很多城市已经在商业上转变了——我要回归自然、我要让这些商圈回到原来的位置上。原来的步行街、铺面、门面、停车位都不能满足。
现在有很好的服务理念，人文也逐渐提升，但在步行街里面有很多特设的东西，比如说在上海的南京路、北京的王府井已经把停车位的空间扩展了。因为步行街里面地产价值跟商业所获取的利润不平衡，所以你要不往上走，谁来拿这块地？谁来开发商业？交通在建筑里面占很重要的位置；还有一个很好的概念就是它的停车场，它的比较新的开发模式逐渐在形成。这个就是我要讲的由大到小。
第二个由远到近。我从时间上讲，我要拿这块地，我要进入商业圈里面，我绝对不会看今年、明年、后年……我看到的是20年以后这个地方适合做什么？如果你看到今天好，今天就去，明天不好你怎么办？你进去以后意味着你的人力和财力都要进去，所以我看到的是20年以后的发展前景。商店百货一般是三年五年，一般都会看五年以后如果获利就算是好的。从金正·缔景城这个地方，目前来讲，我想从远看，发展潜力很好，因为我很认可这个地理位置。人的收入和生活理念提高这么快，政府机关所在地——缔景城意味着交通肯定好！它的开发力度一定是快的，不是慢的。所以它聚集了一些消费力很强，如果说有更好的环境、更便宜的商品，才有能更好的服务，商家自然就会到缔景城来了，消费者自然也会进入。
现在县里面的公交车很便捷。我相信因为我刚才说了，我是往远看，我相信慢慢会变好的。我们相信政府一定会做好，这是我所看到的。
第三个往往会把规避风险。我把风险放大，风险在哪里？也要有一个深刻的理解，如果没有深刻的理解，是一个逃兵，跟业主、开发商要协商好，如果协商不好，你的损失一定很大。我们会处理好风险。谁都说它好，但是你自己要理解到风险在哪里，你可以规避，你就进来。我相信金正公司承诺的诚信，我相信是没问题的，因为政府也说了，“得民心、顺民意！”对金正的信任度度很强，一个投资商、一个经营商对老板如果没有充分的理解认识，那肯定不行。
第四、拉长时间、缩短时间。因为作为商业地产，一定要达到我们目的的时间，这个时间里把它拉长、思想长一些，我们太平洋开了20家店，我们计划很好，土地拿到后我们立刻公布，2年以后开业。从来没有耽误过一天，也不会提前一天，这在全球都没有。今天讲，2009年10月1日要开业，那么我要做计划，计划到每个人、每天干什么事情？一定不会耽误时间。我们在20家企业里面还好，比如说新加坡，现在从我们太平洋百货开业了以后就形成了一个商圈，这个商圈很好，我们在解放碑跟李嘉诚合作也很好，我们进去的时候，周边的土地价也就100万多一点，今天在太平洋边上我也希望能在石家庄有一些好的成绩。
购物中心每天要投资一个亿，它才会开业，我们F4是新加坡基金，有很多资金才可以做起来。我希望通过房地产开发得到了证明，用这个购物中心打造成一个商圈。现在这个土地升值，缔景城的房子设计很好，有这个商业模式和几十万购物中心，人们在这里生活品位非常好！因为时间关系我讲这么多谢谢！