喜讯：CIHAF2006中国住交会，香港太平洋荣获
“中国房地产营销策划TOP10”称号
2006年11月10日
CIHAF2006中国住交会开幕式
2006年11月10日，倍受瞩目的“2006年中国住交会”在上海市召开。并于11日晚，在上海新东方艺术中心隆重举行了“CIHAF2006中国房地产三名颁奖盛典晚会”,“香港太平洋国际集团投资顾问有限公司” 凭借其雄厚的实力和突出的品牌影响力荣获“2006年中国房地产营销策划TOP10”称号，成为河北省唯一获此奖的公司。
2006年香港太平洋国际集团投资顾问有限公司以其多年的从业经验、雄厚的策划实力，和突出的业绩，在众多房地产策划代理机构中脱颖而出，跻身于中国房地产营销策划TOP10。据了解，香港太平洋在登陆内地市场的短短五年中，就能做到如此佳绩，其发展速度是一些老牌企业无法比拟的。作为太平洋的领航人贾卧龙博士在领奖后谈到：“香港太平洋经过几年的发展，在专业技能和理念上始终和国际领先水平保持一致，并形成了一套独特的经营和操盘模式，这与所有太平洋人的努力和拼搏是分不开的。虽然取得了一定的成绩，但是这离我们的目标还有距离。在今后的日子里，我们会始终向国际领先水平看齐，争取做出更多更好的作品来回报社会。”
以下是香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙博士在“2006年中国住交会”接受“新浪、搜房”等媒体专访的直播实况。
贾卧龙：房价没降不能说调控就不成功
由优博展览、新浪房产联合主办的CIHAF2006 第八届中国地产节暨亚洲地产博览会将于2006年11曰10至12日在上海新国际博览中心举行。新浪房产在住交会现场对业界人士进行面对面对话，对宏观调控和网友关心的房价问题进行了深入探讨。
主持人：大家好，现在坐在我们新浪直播间的是香港太平洋国际集团投资顾问有限公司贾卧龙博士，首先欢迎贾总跟我们新浪的网友和现场观众问声好。
贾卧龙：大家好，新浪朋友好。
主持人：应该说我跟贾总是老朋友了，您也对新浪做了很大的关注和支持，在这里对您表示感谢。前两天，媒体还有各个舆论界提出了这么一种声音说，中国对房地产宏观调控效果不是特别满意，国务院及国务院领导人也提出了这样的观点，对国家实施的这种宏观调控政策和所取得的效果您是怎么评价？
贾卧龙：2005年国家出台的系列调控政策，我认为虽然目前在全国房价来看没有得到一个有效的控制，但是从长远来看，特别是调整户型，让更多的普通老百姓能住上买得起、小户型的房子住，下降到70%，我认为从长远的发展来讲还是非常有利于社会的。第二点，从宏观调控来看，国家采取了几项措施。第一个就是在消费群体有调控，比如二手房个人所得税征收一手房在五年之内转让交易的交易税，还有等等税种。同时对这些非第一套房增加按揭收付款。系列宏观调控，我认为是双项刹车。对供应市场开发商也做了很大的宏观调控，第一个首先是对土地的审批、开发等等实现了时间限制，包括两年没有开工的强制收回等等措施。第二个来讲在金融方面，开发商也做了很大的调控，很多原来开发商通过预售房或者卖楼花等等炒作获取开发资金，今年国家要求资本金必须要达到35%以上，而且在房屋结构规划方面也做了大规模的调整，小户型90平米以下占70%以上。
主持人：国家在资金和土地方面进行了双调控。
贾卧龙：为什么国家出台了15条调控政策，依然对房地产没有控制下来价格，甚至有些城市，今年房价上涨指数超过了5%点多，出现这种情况，像北京还有一些个别情况达到10%点多。出现这种现象的城市我认为有几个原因，第一个来讲作为房地产开发实际上是利用部分政府财政税收的来源，实际上中央出台的很多宏观调控政策，但是到地方以后大大打折扣了，因为不希望房地产降下来，希望通过房地产的开发、运营有更多的税收。这一点我们理解政府，但是恰恰最后导致了老百姓怨声载道，中央这样的调控还是买不到便宜的房子，价格很高。这是第一个原因。第二个原因来讲，今年的宏观调控来的快，但是比较柔和，没有采取今年5月27号出台了政策，15条政策里很多是对广告宣传的监管，对开发透明度的监管等等。很多地方政府到目前来讲，包括现在公开房地产的价格，到现在来讲，大家都在讨论是回到了计划经济还是回到了市场经济，这在行业里引起很大的争论。我相信从宏观调控，一系列措施，之所以没有得到很大的效果，一个是需求很大，中国和国外不一样，国外有廉租房，买二手房、租二手房。
主持人：中国有自己的特色。
贾卧龙：中国有自己的特色，有它的消费习惯，我奋斗了几十年自己连一套房子也没有。
主持人：有关于房价问题，很多人提出这种观点，提高容积率，把房子盖的高高的，房价降下来我们就有房子住，您同意这种观点吗？
贾卧龙：一些大型城市，我认为提高容积率提高面积，可能相对能降低成本，也就是土地成本。假设十万平方米的土地，如果盖一百万平方米，可能是一个成本，要一百五十万平方米也是一个成本。通过提高容积率降低房价，固然是一个渠道，但是这样必然会影响房子，当你买房子的时候，高楼大厦有时候对人们的生活习惯有一个发展。
主持人：据我了解，您来这次住交会有一个奖项给您，不知道是什么样的奖项，简单介绍一下。
贾卧龙：我们这次参加住交会，一个是来学习国内、国外的同行的经验，看看房地产的发展趋势、走势，包括新科技材料、新技术的在房产方面的应用。第二个目的，我们今年被住交会组委会评为“中国2006房地产营销代理十强”，荣获十大营销代理机构荣誉。
主持人：我们知道香港太平洋国际集团投资顾问有限公司一直以来在营销策划方面有特色，简单介绍一下。
贾卧龙：我们太平洋做项目，跟一般的公司有所区别。第一个做项目的时候首先是把握市场，既要为开发商提供一个完善的服务，同时要满足市场和消费者的需要，让消费者住上非常适合人居的环境，包括户型等等。我们帮对开发商的帮助是多元化的，包括帮助开发商做融资，帮助开发商做项目的消费指数定位等等，提供的是全方位的策划、销售和代理服务。因为现在房地产营销策划，很多人讲，就是广告策划、消费策划，我们太平洋除了这些策划以外，还提供如何融资等帮助。
主持人：开发商自己背负了很多的骂名，刚才王若雄主席已经说了自己的看法，他说对开发商的骂名应该是从两方面看，有的开发商是非常敬业的，有的开发商是在搅混水，您怎么看？
贾卧龙：中国的开发商来讲，大部分开发商还是好的，无论是从他们做的作品，还是对社会的责任，都是还是非常负责任的。我们也不排除个别开发商，可能为了获得更高的利润，盲目炒作、盲目建设，最后出现烂尾楼或者质量不合格，这样导致在交房、业主验收、居住当中出现了投诉问题，引起消费者很多公愤，这种情况不少见。但是我认为在中国很多大的开发商，像万科这些大的开发商，还是非常有责任的开发商。在做项目上来讲，保证产品质量，完善后续服务功能，提供良好的物业服务，为消费者提供一个良好的居住环境。
主持人：在今后开发当中，开发商也会面临着残酷的淘汰，注重品牌质量的开发商会生存的好一些。2006年马上要过去了，您作为业界的专家，对今后房地产发展怎么看？
贾卧龙：2007年房地产发展来看，第一个首先从房地产开发商来讲，未来的开发应该是大象生存，小猴小开发商会越来越小。因为他没有品牌，第二没有实力，第三个从国家金融宏观调控来看，很多中小开发商，因为资金的问题，一定会被大公司吃掉或者是淘汰。第二个从房价来讲，因为很多消费者还是关心房价的问题，2007年宏观调控如果中央目前有新的宏观调控我认为房价依然会上扬，但是如果中央在金融方面，我们给按揭，包括买第二套房，我给消费者5%的首付，通过系列的金融宏观调控，加上系列的税收宏观调控，包括消费者的个税调控，我认为对房地产稳定房价、抵制房价等等会起到很大的作用。从中国来看，除个别城市以外基本不回答起大落，会是稳定的发展。
主持人：最后用一句话对我们新浪网友做一个鞭策。
贾卧龙：祝新浪网成为党的喉舌，消费者的知音，也能成为房地产业界的良师益友。希望新浪网走的越快，办的越好。
主持人：非常感谢您。
京沪博客论剑之：新形势下开发商如何应对
CIHAF2006第八届中国住交会于11月10日-12日在上海新国际博览中心（龙阳路）隆重举行
搜房记者：大家好,我们现在开始今天的对话,首先请二位自我介绍一下。
黄玺庆：各位网友，大家下午好。我是来自北京万年花城房地产凯斯有限公司责任公司的黄玺庆，我在上海住交会向各位网友问候。
贾卧龙：我是来自香港太平洋国际集团投资顾问有限公司的贾卧龙，在上海住交会向各位网友，各位博友问好。
搜房记者：今天我们的话题也比较的简单，每年在这个时候，大家都会回顾一下06年，展望一下未来，06年您有一些什么样的看法呢？或者说有什么印象，你表述一下2006年。
各方面对2006年宏观调控的实际效果并不满意
香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙
贾卧龙：2006年应该是作为国家政府深刻的宏观调控年，但是宏观调控的实际效果，中央政府不满意，老百姓不满意，最后的结果实际上没有达到真正的调控的目的，就是稳定房价。这是2006年第一个大的特点，第二个大特点，在宏观调控下，购房需求依然是非常的强劲，国家从税收，从个税、交易税，针对消费者市场，需求市场进行调控，包括消费者的营业税、个税、所得税等等方面税收角度。
另一方面通过对购买第二套房提高首付款的比例进行调控，但是实际上这样的调控声音很大，但是效果则相对来说小一些。第二，从供方市场，对开发商也进行调控，第一个土地进行紧缩。对供应结构也进行调控，比如说70%90平方米，这种针对供应结构的调控，从目前来说，显现的效果还要持续一段时间的观察，对中低收入者能买房还是起到比较大的作用，对建立和谐社会，满足多方面的需求，产生了一定的作用。
第三方面是对金融的调控，包括对自备金的比例要达到30%，包括银行的贷款，包括现在最近出台的，高层要封顶以后银行按揭款才房贷，这一系列的宏观调控，都显现出了对开发商的资金收紧。
总的来说，2006年调控力度虽然很大，但是老百姓并不满意，为什么呢？因为从房价来看70个大中城市，房价还是上升的，特别是像北京这样的城市上涨了10%几，老百姓没有得到实惠，第二，中央三令五申抑制房价，但是并没有实现这样的效果，中央也不满意，为什么会出现这样的情况，第一是因为需求量非常大，消费的习惯没有改变，在中国，以前人们比的是不是能够吃饭，现在比的是有没有房子，这样的消费习惯，行为模式，决定了中国在买房上强大的需求，这是一个方面。
另一方面从供应来讲，现在在国外，整个的房地产市场应该是按照市场调节，但是中国既希望用市场调节，又希望用计划经济来调控。所以2006年从整体来讲，房价没有下降而且还上升了，这次调控，不能说失败，但至少是没有达到预期的效果。
2007应该是大浪淘沙的一年
搜房记者：那2007年您的展望是什么呢？
贾卧龙：应该说2007年还是中国的房地产调控年，可能中央政府在金融调控方面，会加大力度，第二在土地供应，土地供应结构方面也会加大治理力度，比如说加大对豪华房，大户型的，都不会再批了，可能会向小户型这些方面倾斜。但是如果不对需求方进行调控的话，还是不行，比如说如果现在首付款提高到50%，我相信房价很快就会下降，因为这样很多将房地产作为投资的人就不会再买了。另外在税收方面，也会加大力度，我觉得2007年政府会从这些方面进行治理，当然这是对供方市场。对开发商来说，我想小开发商一定会出局，资源会重新整合，2007年应该是比较热闹的市场，应该是大浪淘沙的一年。
北京万年花城副总经理黄玺庆
06年是宏观调控趋于严厉非常明显的一年
搜房记者：黄总可以说一下2006年的印象吗？
黄玺庆：我想对于中国的房地产市场而言，从2004年开始就一直在重复着两个主题，一个是规范，一个是涨价。在规范中房价不断的走高，这是04年开始以后一直进行的两个主题，我觉得这两个主题，在将来比较长时期内还将进行，06年依然是重复04、05年的主题，一方面我们看到宏观调控逐渐的加强，趋于严厉，另一方面就是看到房价持续的上升，原因刚刚贾总已经做了全面深入的分析了。
我对06年印象最深的就是宏观调控进一步的严厉。这实际上传达出中央政府的一种信息，就是中央政府对调控房地产可以说是下了非常大的决心，如果说04、05年出台了一些调控政策，大家还有条件去观望一下，抱有一些幻想的话，实际上从06年中央政府出台的政策来看，06年应该是开发商对政策幻想的破灭年，应该是认清形势，考虑一下，我怎么样在现在的宏观调控下，怎么样调整好自己的定位，怎么样生存下去，我想06年是一个宏观调控趋于严厉特征非常明显的一年。
07年银根和地根都会收紧
我想07年，宏观调控政策一定会更加的严厉，主要是两根收紧，银根和地根收紧，在十七大之前，应该说是越来越紧，要说要放缓，一个是十七大以后，根据中国整体的经济走势，再一次进行调整，我想在此之前，还是开发商应该反思的时候，必须要反思怎么样跟上中央政府的调控，考虑怎么样在这么激烈的调控，和市场双重打压下，如何顺利的生存下去，这是开发商很重要的任务。7月16号我写过一篇文章，当时就指出过，开发商在当前只有两条路，要么听党的话，做党的好孩子，要么就是出局，没有其他更好的选择。所以我想，明年许多的开发商，会逐渐的离开房地产这个领域，换句话说房地产的高风险性，已经显现出来了.
实际上，在93年以前，那个时候我接触房地产，房地产对于我们来讲是高风险的行业，做不好的话，是要去跳楼的。可是98年以后，中国的房地产市场持续的高温，大家一提起房地产，想到的不是高风险，想到的是高利润，暴利，没有高风险的概念了。实际上房地产在向本质回归，慢慢看到房地产是高风险的，不是谁都能玩的，恐怕明年就会有很多人会出局，所以07年依然会持续06年的趋势，房地产市场在规范中高价位运行，这依然会成为明年的主题，但是明年可能在规范方面体现的会更加严厉，我相信08、09依然是这样的主题。
在新的形势下开发商拼的是品牌、实力、创新
搜房记者：在这样的新形势下，开发商应该如何应对这种新形势呢？
贾卧龙：刚刚谈到07年，还有一个特色，一个是银根和地根缩紧，还有一个最大的特征就是中央政府会加强对商业贿赂的打击，而且通过反腐倡廉，打击商业贿赂，打掉地方政府和利益集团的关系。从04年到06年的宏观调控来看，中央政策不能说力度不大，呼声不大，主要是上有政策，下有对策，但是中央政府要有政绩，要有税收，老百姓要有低房价，这就造成了老百姓怨声载道，这样的情况下，就有意无意的保护了地方政府利益集团的利益，甚至是证件不全就可以卖房，可以收回资金我想这样的情况下，对这种监管、打击的力度应该会加强，通过今年来看，很多落马的政府高官，很多都是和房地产有关系，说明07年中央会在这些方面加大调控、监管治理的力度。我想开发商再靠保护伞和当地政府的庇护是不行了，大家拼的就是你的品牌、实力、创新。
刚刚讲的是07年的特征。07年还有一个房价的问题，很多人问07年房价会不会降下来。如果中国政府的宏观调控在06年的基础上，如果不是实行真正的调控，或者是不加强这方面的整治力度的话，那么07年的房价还是降不下来的，还是会持续上涨，当然如果调控力度大了，金融、土地、中央政府的监管，包括地方政府保护利益集团的关系，这些问题如果解决好的话，房价应该是稳中有降的，当然这个幅度不会很大。
开发商在新形势下要内练素质外顺形势
搜房记者：开发商在新形势下应该怎么做呢？
黄玺庆：我想是两个方面，一个是对外，对外要顺，一个是对内，对内要练，开发商要内练素质，外顺形势。外顺形势非常的重要，我们要相应我们党的号召，党要我们做70%90平方米，我们就做这个，我们相信政府的考虑。很多人说这是政府拍脑门拍出来的，但是我相信他们是有自己的思索的，我想70%90平方米的户型，应该说整体上是顺应了我们中国的国情，中国想要可持续发展，必须要建立节约型社会，在房地产上，就要考虑到节能、省地、可持续发展、环保。
如何节省能源，这是房地产作为一个拉动行业义不容辞的考虑。所以说开发商对外必须要顺应形势，这是我们生存的前提，第二在如此残酷的形势下，我们必须要练好自身素质，团队和管理能力都要好好的锻炼一下，到打造出非常坚强的一个团队，我想如果能够做大内练素质，同时外顺形势，我们在长期看好的房地产事业中，还是很多的机会，还是可以有所作为的，不管现在表面上看，房地产的调控是多么的严厉，他并不以为着市场是灰暗的，我相信未来20年，房地产市场的整体形势都是非常乐观的，我对此也充满信心，也正是因为我们充满信心，我们开发商更会内练素质，外顺形势，更好的发展。
上海世联房地产顾问有限公司总经理袁鸿昌
袁鸿昌：我是世联地产上海公司的袁鸿昌。
搜房记者：袁总我们主题是对06年的总结和07年的展望，刚刚黄总和贾总已经谈了，您也来谈一下吧。
新形势下四类开发商的核心竞争力在发生改变
袁鸿昌：2006年发生了很多事，我们是做地产服务的，我们也有一个体会，就是宏观调控以后，我们现在把地产商分为四类，一类是资源型的开发商，像上海的上实，北京的首创他们都是。第二是专业型的开发商，像万科、世贸、像万年我估计也是。第三我们叫资金规模型的，就像凯德置地这样的，他们的资金量比较大。第四类我们叫做机会型的开发商，应该说国内的开发商95%都是机会型的开发商，我们由于机缘巧合，来到房地产业。
这四类开发商，在新形势下他们的核心竞争力也在发生改变，比如说专业开发商，现在的专业开发商的核心竞争力是三个方面，第一个是获取资金能力，你要玩这个游戏必须要获取资金，第二是获取土地能力，现在上海拍地，我们看都是天价，大家获取土地都特别的迫切，土地是做这个产业必须的一个资源。第三就是增值和变现的能力，就是你这个开发商拿到这个土地，你可以使这个价值增加多少，这是专业开发商的三个能力。
对资金规模型的，第一个是信息获取能力，第二个是价值判断能力，就是在这些投资信息中，我们采取那些信息来获得机会。第三是资源整合的能力，可能在这四类开发商中，我们认为第一第二第三都是以本地为主，使企业持续发展。第四类的是机会型的，也是我们主要服务的对象，第一你是否可以帮助开发商拿到土地，在增值、变现方面能不能帮到他们，在信息方面我们能不能帮助到他们。以后开发商竞争的方面都是我刚刚讲像资金获取能力，土地获取能力等等方面，假如这些方面可以做好的话，这个开发商将会脱颖而出。
为什么买不起房的是你？
搜房记者：世联在数据和资源整合方面都是做的比较好的。还有一个话题是和黄总的博客有关，你写的为什么买不起房的是你，您怎么看待很多人买不起房子的现象呢？
黄玺庆：这篇文章，我被骂了个狗血喷头，我觉得整个社会引导大家进入一个思维的误区，就是我想买房子，一定要去买房子，我觉得这是不对的。
前几天，我有三个朋友从美国回来，他们说几年不回来，一看北京的房子真够贵的，我说为什么贵呢？实际上和他们比的绝对值并不贵，他是和平均收入比的。我说北京的房子不是给老百姓盖的，我说工薪层，你在各大城市中，真的不要去想买房子，你要想去住房子，这是一个消费的观念问题。这和我们国家，传统文化心理相关，和98年房改以后，人们所提倡的这种消费文化有关，似乎不买房子很没有面子。我觉得这是一个市场的进化，或者是市场和保障的这两个范围的问题，现在为什么房地产争论的很厉害。但是你仔细的看这些争论没有什么意义，为什么这么说？因为没有在一个平面上讲话，为什么房价这么高？你要是走市场的路的话，他就是要高，他要按照市场的需求，你说为什么我们没有房子住，这是政府的事情，这是住房保障体系的事情，我们现在是把两个事情搅合在一起，又不能很有效的融合在一起，表面上打的不亦乐乎，而实际上则没有什么意义。
我相信咱们的政府有他们的计划，我相信从明年开始，政府在住房保障体系上，将会有越来越大的动作，他以后从市场的角度管房地产的发展的话，他不会去管房价了，他会管什么呢？他会从节约能源，可持续发展这个角度，来控制开发商开发的单元的面积，比如说70%的90平方米，我认为他们会管这个，你卖多少钱我不管你，但是我有精力马上建立健全住房保障体系，只要老百姓有房子住了，社会就稳定了，而政府要的也是这个。
骂开发商没有意义，我们都应该冷静下来
今年5月份的时候，应搜房的邀请，回顾05年房地产调控一周年的文章，理顺的东西就是这个，我觉得房地产宏观调控解决的不是房价的问题，解决的问题是收紧地根，盘活存量的问题，我觉得应该收紧地根，这会导致房屋的有效供应不足，没有关系，有人说那不是房价更高了吗？房价高无所谓，再高一些，老百姓彻底不想了，不考虑这个问题，考虑什么问题呢？政府有很多的钱，政府有钱了，赶紧去，盖大量的房子，租给老百姓，不就解决问题了吗？你买不起，我也买不起，我们现在向社会、向政府，像社会保障局或者是民政部申请房子，我租一套政府的房子，如果都是这样的话，很好，这个社会就人人平等了，首先我们不要着急，静下来，把土地的事情好好的想想，中国是地少人多的国家，土地非常的珍贵，一定要把土地好好的利用，我们现在实际上房价高，有效土地供应不足，都是在为几十年以前传统的不合理的城市规划付账。我们现在应该考虑如何合理有效的利用土地，这就是为了我们国家可持续发展，所以我想大家也没有必要去义愤填膺的骂开发商，没有意义。
我还是那句话，骂开发商没有意义，我们都应该冷静下来，从一个国家长期可持续发展的角度，考虑一下，我们怎么样理解城市，理解土地，把城市、土地理解的更深一些，我们建立健全住房保障体系，使房地产在市场方面可以合理有序的发展，只有这样做，我们的思考和讨论才是有异议的。
搜房记者：贾总您怎么看呢？
贾卧龙：我先补充一下，开发商2007年面临着宏观调控如何走？如何在宏观调控下生存，第一个是苦练内功，第二个是外塑形象，除此以外一定要研究政策，确定走势。不能盲目的开发，不能像以前那样，可能在去年和前年可以，因为是卖方市场，我整个房子的开发都是靠老百姓交的钱完成的，但是今后是买方市场了，你以后要研究政策，研究资金量的问题了。
07年是一个资源整合年
我想在07年是一个资源整合年，就是大的企业，或者是小的企业，利用自己的优势进行强强联合，第二是走创新年，我的盘子不大，我的规模不大，我利用产品创新，走一条差异化之路，灵活施展，这样的话，我也可以生存，我和大企业相比，论资金没有他多，论品牌的经营度没有他好，但是论产品的质量，产品的创新度等等方面，我胜于他，我一样还是可以生存的。现在大家的房地产分工越来越细，我想在国外就是这样的，我搞开发的就是搞开发，我做营销代理就是做营销代理，在以后的激烈的竞争中，要找到方方面面的资源，包括策划、创新方面的资源等等，各种资源整合在一起，找一些专业的顾问公司，专业机构，去把这些资源整合在一起，我认为这对提高企业的核心竞争力，在市场竞争中，在调控中生存，我认为这也是可以走的路。还有一点，像我们以前大的企业，在北京、上海这样的城市做项目的，可以尽快的进入二级城市，二级城市做的开发商可以尽快地进入三级城市，这样的趋势现在也是越来越明显，为什么要尽快地向下走，就是因为资源等方面，我想发展趋势应该是走出去，实施多元化的发展。这是开发商如何突出重围方面的问题。
刚刚黄总谈到的房价的问题，我想实际上能不能买起房，能不能住起房是两个概念。像在香港，他现在的房屋政策是这样的，政府监管的房地产市场是两块，一个是放在市场的商品房，第二个是香港政府提供给百姓的，就是消费者的廉租房，这是两个管道一起来做的。这样的话，我可能根据城市的需求来做，比如说我有一半的人买不起房，我可能上一半的廉租房，最后人们有房住了，和谐社会就建立起来了。
中国是一个12亿大国随着城市化进程的加快，会有更多的城市人买不起房，将来从农村转移到城市的，同样还是会存在相当一部分买不起房的，从根本上解决这个问题，仅仅从价格方面来做，是解决不了的，价格应该是符合市场规律，价格不应该是由政府决定的，也决定不了，你说政府限数量，限房价，但是很多地方根本限制不了，几方面必须同时限制，才可以真正的实现对房价的限制，我想政府应该通过对市场的研究，对购买力的研究，需求的研究，进行有效的商品房供应，廉租房供应，二手房市场的供应，把这种有效的组合，来满足市场，我认为老百姓虽然买不起房，但是可以住的起房。
媒体要引导人们的关注模式
这是从政府的角度，另外媒体也要引导人们的关注模式，现在人们现在买房是攀比的，可能攀比也是中国的文化，我觉得这个应该在今后的市场发展中有效的引导，人们的住房理念和消费观念也要进行变化，我想慢慢的，就会解决现在遇到的问题，我们可以对房价不限制，如果我们现在所有的房子一平方米卖到10万平方米，可能房价的成本只有5000块，一平方米我们赚了95000块，那么政府可以加大税收，如果一套房子我赚950万，政府可以收800万的税，用这些钱盖廉租房，这样的话，实际上用市场的开发商，包括政府取得的税收来满足需求，这也是解决需求的一个方法，完全靠打压房价是不行的，我想上海的房价不管是怎么打压，上海的老百姓还是买不起房，他们也是根本无法接受的，他们可能就会成为房奴而承受很大的压力，我想房价应该是从多渠道对房价进行引导。
搜房记者：两位老总都是认为要建立保障制度是解决买不起房的问题主要办法，我不知道袁总你怎么看这个问题。
在解决住房问题的时候仅仅靠限制房价是不行的
袁鸿昌：中国的房价涨的快，特别是超大城市，这是一个世界上的发展趋势，特别是我们的GDP每年以两位数的速度在增长，资产的价格上升是必然的。我们看到上海的罗根系数一直在上升，2002年这个数是0.2到0.3，到前一段时间20块地块出来是0.53，意思是说地价越来越高。我想在解决住房问题的时候仅仅靠限制房价是不行的。
香港实行的是532的比例，5是公屋是政府无偿提供的，3是安居房的，2是商品房，我觉得买不起房可能是夸大的问题，我们说在上海，我们房子使用成本未必高，比如说你租的地方远一点，可能很便宜。另外，我觉得国内的习惯是自有住房，我们国家自有住房的比例超过了80%了，而在欧美也仅仅只有60%左右，另外个人的增值能力永远是高于房价的涨幅的。我们知道大城市的竞争非常的激烈，为什么大家都觉得要去北京、上海、广州，因为在这些地区可以通过你的奋斗获取好的住房，好的地位，更多的社会财富。再一个，这种大城市，地价会升高，人口也会不断的膨胀，我们说十年前的东京1800万人口，今年是3900万，而韩国更夸张，韩国60%的人口都是集中在以首尔为中心的城市圈里。而中国也是这样，可能会意味着这些地方的商品房的价位会越来越高，但是政府要在这些结构上进行调整，我们有廉租房下来，有安居房，我想这样的城市就会和谐的。
作为一个住房者，您觉得房价高吗？
搜房记者：还有一个问题，大家不管是开发商，还是房地产服务商，我觉得大家都有一个需求，就是你们也要住房子，您作为一个住房者，您觉得房价高吗？
贾卧龙：我认为现在的房价，这要看和谁相比，我觉得我买房子，房价不高，但是和普通消费者相比，可能会觉得高。因为我们都是做这个行业的，也了解他的利润空间，所以实际上就开发商来讲，不像我们说的暴利，或者是获利百分之百或者是多少，不是像我们不了解行业的人。所以我觉得我买的房子价格是不高的。
搜房记者：黄总呢？
黄玺庆：我买房子考虑两个，一个是舒适度问题，第二我考虑这个房子今后是不是涨的很快，如果这个房子今后会涨的很快，我就会买这样的房子，可能不会太多的考虑价位的问题。
搜房记者：我想问一下，黄总假如你现在只有一套房，您这套房子买进来是自住的，您怎么考虑？
黄玺庆：我住的时候，也要考虑到他有升值潜力，我有钱的话，我会再把套房子抛掉再买一套更好的，可能这个问题对我们这个群体不是特别合适。
搜房记者：袁总，您觉得呢？
袁鸿昌：我首先和自己比，我10年前觉得手机、汽车很贵，但是今天我会觉得以前觉得很贵的东西，现在不是很贵了，房子也是社会的杠杆作用，有的人会觉得东西越来越便宜，有的人觉得差不多，还有的人工资涨幅永远比不上房子的涨幅。我可能是属于第二种人。
搜房记者：大家在房价上最近讨论的也是比较多，我想各位能不能对此说一下。
贾卧龙：我认为上海、北京这样的城市的房价，对于工薪阶层来说，房价一定是高的，他的购买成本、能力受到了一定的限制，但是这个房价对于中高收入者来说，现在随着舒适度的改变，包括周边环境、大的配套的提升，再加上未来的升值空间的性价比，那么这个房子他们认为就不贵，就像我前年买的房子是8000，现在涨到1.3万了，怎么能说贵呢？我想房子贵不贵，不同人会有不同的看法。第二，现在的房价涨这么快，适合不适合中国的国情，我想如果中央政府完全想靠市场的杠杆来满足是需求，如果想让中国的12亿人，人人有房住，都可以买的起房子，而且就是靠市场价格调控，那么房价是太高了，但是如果政府要是通过各种渠道解决，高房价、高低价来养我们的廉租房，那么房价就是不高的，他还可以涨，涨的越高，他越有钱来养。
搜房记者：大家觉得07年怎么样的类型房型会比较好卖一点呢？
黄玺庆：90平方米以内，国家已经规定死了。
贾卧龙：我觉得你的问题是老百姓买房应该怎么样选择房屋，我觉得第一住宅的话，首先考虑的是交通，无论是地铁、轻轨还是环线交通，这都是提升房价，或者是缩短社区和城市距离的最高的要求，我想这是买房考虑的第一个因素，第二要考虑开发商的实力、背景、品牌。有品牌、实力的开发商，他做的产品，开发的房子，他可以保证质量和后期服务。第三要考虑环境，环境包括外部和内部环境，内部环境是社区环境，景观配套，水洗、是不是人车分流等等。外部环境是学校、商场、银行、医院，这些是不是很好。除了这些以外，还要考虑增值的概念，就你买的这个房子的板块，有没有升值的潜力.
比如说我在CBD买一个写字楼，将来会有很多的大的公司来入驻的，也就是要考虑板块的属性地位有的是通过政府的定位，有的是靠市场的定位。在选择房产的时候，大的板块定位和政府未来规划也是要考虑的。
黄玺庆：接着你刚刚说到的房价，什么叫做合理的房价的问题，实际上房价不同于其他商品的定价，商品的定价有多种方法，比如说成本定价法，市场比较定价法，有很多，但是唯有成本比较法不适合房地产，前一段时间大家讨论比较热烈的房价成本的公开，比如说房价成本里像拆迁、土地、建材等等的成本加起来，比如说我这个房子可能成本是5000块钱，但是我的房价，可能最差朝向的房价是8000，但是朝向最好的房价可能会卖到1.2万，没有一个房子是一样的，你说哪里是暴利呢？
房子是很特殊的产品，没有一个房子是一样的，价格也是不同的，所以成本定价法根本不适合房产的，所以成本是否公开根本就没有意义。我想对于房价来讲，其实很重要的一点，他独有的一点，或者说他反映的最明显的一点，房价有时间价值，一个房子的价值是由他的成本价值加上时间价值的，这是非常重要的，比如说古董，他的时间价值是非常明显的，你比如说汉代的碗，你说他的成本价值能有多少呢？从产品价值上，他根本没有多少，但是我们现在说高科技的碗的价格一定卖不过汉代的碗，为什么？他就是时间价值。房屋尤其明显，房子买这里的房子，你买了以后，随着时间的推移，他的售价会越来越贵，因为随着时间的推移，他的这个地段越来越成熟了，以前什么都没有，现在什么都有了，他的时间价值体现出来了，所以他的成本没有变，房价却变了，只要社会在发展时间价值就会增加。除非这个城市不行了，人们纷纷的逃离这个城市，这个价值会降低。但是中国是一个正在城市化的国家，所以相当长一段时间内，这个价值都是在上涨的。
袁鸿昌：这个话题大家都已经形成共识了，我觉得房价、地价必然会上升。我觉得在这样的情况下，大家再讨论房价上升还是下降，非常的被动了，没有什么意义了。我们到欧洲看日本的苹果150块钱一斤，但是我们从来没有发现中国的苹果可以卖这个价格。地产商想的应该是怎么样让土地变的越来越有价值，我们购买者也应该考虑的是我如何应该考虑土地的增值，我们应该是考虑怎么样在工作上做的更好，更快的提高自我的增值能力，我觉得这个很有意思，房价是必然上涨的，怎么样积极的面对这个上涨，才是比较有意思的问题。
搜房记者：正好单总来了,请三位说说对住交会有什么看法吧？
我看住交会
贾卧龙：住交会是打造了一个中国和国际互相交流、沟通、感受的平台，我认为他无论是现实还是长远意义都是非常大的，比如说这次地博会，有很多地产开发商参加了这次盛会，甚至还有国外的友人，像新加坡的，东南亚的很多国家的国际友人都来了。怎么办好住交会，他的价值、他的意义不言而喻，我想如何办好住交会就需要我们主办方、媒体、参展商、社会各界共同努力、共同探讨的话题。当然这也是一个创意、策划的活动。这里我说一件事，我们曾经也给河北的邯郸作过一个房展，那次房展会最后盈利是80万，我想通过这个例子是说明什么呢？房展会是叫房展经济，我们认为如何利用好住交会把这个信息量做大，把资金流做大，把更好的国外的技术、资金、信息吸引过来，来为中国的房地产发展包括中国的建设业发展创造条件，我认为这还是一个大的策划的问题，当然我认为本届住交会整体上来说还是不错的，无论是人气还是参展商，而且很多的参与者都在交流，我觉得整体还是不错的。
搜房记者：黄总参加过几次了？
黄玺庆：我是年年参加，而且04年我还是他们的评委，坦率的说，住交会有一点审美疲劳了，我觉得应该考虑一下创新了，因为每年都是这些东西，没有一个新颖的，有新意的东西出来，大家时间长了就没有兴趣了，现在已经改成地产节了，我觉得应该打造几个自己独有的东西，我想由于房地产开发的周期性是不一样的，所以正好在这个时间参展难度很大，他提供的是一个交流的平台，既然是交流的话，我们在这里交流什么，我们渴望在这里得到信息、得到观点、得到思想，所以我想如果有可能的话，可以考虑到，可以加深论坛的形式和内容。
现在有很多的论坛，但是这些论坛都太泛了。像现在南边有一个博鳌论坛，如果我们的房地产住交会有一个上海的住交会的论坛，我们可以做的非常名气，可以传递一种思想，才可以做的有价值。如果你不在思想上下工夫，表面上的东西，是最容易为人厌倦的，所以我想如果住交会想走的更长远的话，应该创新了，多挖掘一些东西。
贾卧龙：这我再补充一下，住交会叫做住房交易会，要体现交易的概念，而我们现在住交会是业内交流会，真正来住交会的，基本上都是参展商和圈内的人，实际上住交会除了是一个信息流、相互交流的平台以外，我们应该真正的发挥他的展示功能，销售功能。如果每次参展的参展商可以实现销售，他赚钱了，我想参展商下一届也会想来，我想中游产品，像中游客户比如说供货商他需要新材料的话，他就应该来看，下游客户就是我们的客户，我想买一套房子，我可以到这里来，我到这里来是产生交易的。但是实际上现在住交会并没有起到把下游客户就是真正的买房者和真正的供货商和进货商就是中游的，和商业的开发商企业进行一个有效的连接，也就是说我每年参加住交会，除了看看信息以外，没有什么效果的话，我就不参展了。
我觉得应该解决的真正问题应该是人气问题，实际上就是宣传的问题，像中国房产报是行业媒体，包括像搜房网这样才会看到住交会，像大众化，娱乐化的其他的一些媒体中，是看不到住交会的信息的。我觉得这应该是解决的根本的问题。
搜房记者：因为住交会本身就是针对业内人士的，他的门票也导致了一些人进不来了。
黄玺庆：如果这样的话，他就应该改称业内交流会了。
贾卧龙：我们的会展模式就要发生变化了。
搜房记者：我记得住交会的门票是2000块。
袁鸿昌：2000块是一个噱头，我看了一下住交会今年是第八届，我觉得定位确实在发生转变，一开始主要是交易，就是购房者来参加的盛会，第二个接单是颁奖会，现在变成了交流会，但是我觉得坚持定位这非常的重要，好像来回转不是一个事，到底我们是什么定位，我们要说清楚，说清楚以后，我们再考虑怎么样把他做的更精采，我觉得核心定位，在八年中间，一直是有所转变，但是总觉得有些东西应该不变的，我们广交会办了那么多年，他非常的有特点，包括胡润富豪榜，就是坚持，所以我们特别希望住交会可以坚持下去，坚持的做成一个在中国展会中独一无二的品牌。
贾卧龙：咱们的交易会后期我们看是没有什么成果的。
袁鸿昌：你看房地产的销售额来说，比汽车大多了，我们一年的房地产销售额是1.5万亿，我们国家的GDP也就是10万亿，房地产的销售额可以占到这么大的量，我想有上下游企业的带动，我想这块可以做成很大的一块事。
黄玺庆：但是我认为交易是做不到的，你不能把全国的房地产拿到上海来，针对上海人来卖，他地区型的展会是可以的，但是全国性的，这样是很难的。我年年参加住交会，但是我从来不参展，因为我的楼盘是卖给北京人的。
贾卧龙：我觉得还是要靠一个引导，像海景房，像海南、威海的房子，你要是寻找到这些消费者，他来了，这里主要还是看目标群体如何去找。现在我们的广交会，他成了一个很多行业的贸易交易会，他有上游、中游、下游，是非常完善的，而且广交会最重要的核心无论是招商引资还是贸易交流，他必须要作出一些成果的，是要实现成交额的，是要供需双方见面的，他是这样的平台。但是我们住交会的平台是提供了我们业内同行的一个交流互动，我想这样的交流并没有给我们上中下游提供平台，还是一个定位的问题。
袁鸿昌：服务行业一直信奉的存在的唯一价值，要么是降低了社会交易的成本，要么是创造的额外的价值。像展会也是如此，我想这块很重要，当一个国家交易成本低的时候，这个国家会很富有，中国的交易成本是很高的，我们要花很长的时间，很大的精力来交易。这也是广交会为什么会持续下去的原因，但是住交会现在还没有这样的价值。可能大家就是在一起交流一下。我觉得这个意义不大，但是广交会那样的，则是其他渠道满足不了的。
搜房记者：非常感谢三位，今天对这个话题都是非常的认真，今天我们的访谈就到此结束，谢谢三位接受搜房网的专访。
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