贾卧龙：站在经营城市的高度来谋划城市规划和房地产开发
2005年11月2日
本报讯：随着城乡一体化步伐的加快，如何进行城市定位、城市规划，如何处理好规划和房地产开发间的关系等诸类问题日益突出，本报记者采访了香港太平洋国际集团投资顾问有限公司国内首席执行官、著名的经济学家、房地产策划专家、城市规划专家贾卧龙博士，他就大家关心的问题回答了记者的提问。
记者：为什么要从经营城市的高度谋划城市规划和房产开发？
要想彻底的了解城市规划、房地产开发与经营城市的紧密关系和重要性，我们首先要知道什么叫经营城市。经营城市首先要明确城市定位和城市未来发展战略，在明确了城市定位和发展战略的前提下，以可持续发展的眼光确立城市的先导产业，强化支柱产业，积极、有序地推进城市的扩张，打造城市的综合竞争力和核心竞争力，并在此基础上进行城市形象的塑造和推广，用市场化的手段确定好城市建设与规划。在确定了城市规划和发展方向的前提下，再对城市进行开发和工程建设。经营城市是一项系统工程，必须统筹安排，最终达到使城市不断增值和可持续发展的目的。
记者：在确定了城市定位后如何进行城市规划？
城市规划是在城市定位和未来发展方向指导下进行的，城市规划和建设作为城市发展的基础工程和形象工程，规划及建设的好坏将直接影响到城市的定位和未来的发展，为此，在作城市规划时，首先要考虑城市各区域的功能定位是什么？各个产业之间如何通过资源的整合，最大限度的保证城市经济保持可持续的发展，现在我们以北京市为例，北京城市总体规划(2004年―2020年)修编成果对北京的定位是“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”，在这个总体的定位的基础上，北京市又确立汽车产业、高新技术产业、光机电一体化产业、电子信息产业、生物医药产业和都市型产业六大重点发展产业，通过优先扶持这些支柱产业，来提高北京这个国际化大都市的竞争实力和国际影响力。为此在作城市规划时，要充分考虑这些产业在城市当中的规划布局、功能分区、建设规模、六大产业的互动和资源共享，产业与城市规划、城市建设关系等。但无论哪个产业和行业，实施的载体和平台都离不开土地和房屋，所有项目最后都要依靠房地产开发来完成，因此城市经营与规划和房地产开发，是相互依存又密不可分的互动关系。他们分别排序为城市经营、城市定位、城市规划、房地产开发的依赖关系。我们就以北京重点产业之一高新技术产业为例，从经营城市和城市定位的高度，我们首先要确定，如果在北京市建设大型的高新技术产业中心或者园区，这些园区在北京市几个主要行政区应该如何布局，需要多少面积，就可以满足未来5-10年的市场需要；北京市今后建相关专业市场，是继续规划建在繁华的城市中心，还是建在交通便捷但稍偏区域呢，是建在朝阳区还是崇文区，建几个市场就可以满足本地和外地的市场需要等诸类的问题，它既关系到市场的供求定位，还涉及到城市商业功能分区的定位、城市房地产开发等相关问题等。为此城市规划一定要与城市的发展和定位相结合，才符合城市的科学发展观。
记者：城市经营将给房地产业带来哪些影响？
根据我国目前经济的快速发展，城乡建设一体化的加快的基本国情，预计到２０２０年全国人口将会有65％的人住进城市，住房的需求也越来越大，这都为房地产开发带来大量机遇。
从宏观意义上讲，房地产继续走热最少还要十年；但从微观层面看，如果只满足于产品打造、销售，只会做住宅、不注重品质开发和深层次需求，那么处于同一竞争层面的房地产企业的发展空间会越来越小，常规房地产开发模式的道路也将越来越窄，为此房地产企业出路只有两条：要么“上山”，在全国性的大城市部署战略，辐射相关区域；要么“下乡”，进驻二级、三级城市进行原始开发，星星之火亦可燎原。在这种格局下，将出现一次房地产企业的真正洗牌，未来两三年，将出现一些从常规房地产企业中产生的城市运营商。今后两年，是城市运营的起步阶段，也是产生城市运营商的大好时机；但同时，数量不会多，顶多只有2％的开发商能抓住这样的机遇。
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香港太平洋国际集团投资顾问有限公司，是亚太地区最具规模的城市战略顾问、房地产策划代理顾问公司之一，也是亚太经济圈内发展最快、最成功的房地产顾问公司之一。2004年荣获“中国房地产策划十大专业机构”荣誉称号、2005年荣获“中国最具影响力的商业地产十大策划专业机构“荣誉称号。该公司从1992年开始与国内政府部门，如大连、昆明、上海等城市进行过合作，同时与国内的万科、中国新希望集团、海尔、中房集团、中国格力集团、中国人民电器等企业，在香港金融、房地产策划代理、招商、旅游、城市规划等领域开展了卓有成效的合作。2002年3月份香港太平洋正式进驻北京区域河北市场，并先后在河北与石家庄、保定、沧州、邢台、邯郸五个地市的多家房地产开发公司进行了全方位的合作，在部分开发商资金缺乏的背景下，不仅取得了骄人的销售业绩，同时还创造了2000人提前七天排队，开盘当日销售额近2亿元的销售奇迹！2005年8月份进驻北京，正式开始面向全国拓展业务。
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略定位和前期策划服务，具有很多成功经验及成功案例，树立了良好的品牌形象。
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该公司曾先后与沃尔玛、铜锣湾、家乐福、家世界、北国商城、辽宁大商集团、好百家等国际国内著名企业进行过资源整合，能够为开发商提供多方面招商战略服务。
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8、多渠道融资——借壳融资
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