解读中央“十一五”关于房地产市场规划
----贾卧龙：政府调控意在开发商与老百姓“俱欢颜”
2005年10月28日
第十六届中央委员会第五次全体会议，11日下午在北京闭幕，会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》。解读十六届五中全会通过的中共中央关于制定“十一五”规划的建议，从国民经济发展的角度做出的规划是，力争从2001年到2010年，实现国民经济人均产值翻一翻的宏伟目标，同时还会发现一连串改善百姓生活、提高百姓收入、缓解收入差距扩大趋势，继续减少贫困人口，促进城乡区域协调发展，加强和谐社会建设、改善百姓居住条件等关键词。
所有这些举措最终都是为了一个目的：大幅度提高城乡居民收入水平和生活质量，体现人民生活提高的重要标志，首先就是让百姓有房住、能够享受到现代社会在百姓居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面给带来的实惠。
根据国家的“十一五”规划，要改变现在普通百姓特别是低收入家庭的居住条件，预测未来五年政府、企业将共同规划一起共舞，积极调整今后五年住房建设供给结构，向着更加实用，环保和更加人性化、大众化的方向发展。
“十一五”期间--政府橄榄枝将继续抛向普通住房
我国政府在改革开放以来，政府通过积极采取各方面措施，通过推出经济适用房、公房改革上市、企业商品房市场化开发，在短短的十几年间，使我国百姓居住条件、居住环境得到很大的提高和改善。据国家统计局统计，我国城市人均居住面积到2004年底人均实现了22平方米，与我国1996年人均居住面积12.6平方米相比，增长了80%左右。
在我们国家城镇居民居住水平总体有较大提高的同时，我们还应该清醒地看到，在城市当中，还有相当一部分中低收入群众，他们的住房条件还是很差的，有的居住面积还不到8平方米。据不完全统计，缺房或没房住的居民约占城镇人口的15%左右，而且随着国家城乡一体化和城市化进程的加快，预计今后每年新增城市人口2000万人，到2010年我国的城市化水平将达到45%左右。这样对住房的需求，特别是中低档房需求会随之增加。
而目前住宅市场当中，高档住宅偏多，适合于中低收入家庭购买的极少，供需结构不够协调，为此预测在我国十一个五年计划期间，也就是从2006年到2010年，政府将采取调控手段、通过政府补贴、土地资源控制、减少高档房审批等各种有效调控手段，增加普通住房建设和经济适用房建设，减少高档房的供给量，实现改善普通百姓住房之目的，为此未来五年，经济适用房和普通住房将成为主角。
房地产开发主角--开发商要与政府共舞
作为市场唱主角的开发商，要积极调整发展方向，抓住历史机遇，主动把握其中的商机，通过整合政府给予的优惠政策，多开发节能型环保或生态型中低端住房，尽量满足大多数民众的居住需求，随着城市住房结构供需的良性平衡，然后再逐步向高端房产升级。开发商通过对普通住房供给结构的调整和加大，既缓解了普通住房供给紧张的问题，通过开发产生较好的经济效益，又为政府排忧解难，解决了百姓住房难的问题。通过调整，短期内中国的住房供给不会像目前这样紧张；从中长期看，房地产业也便于实现产品的梯次升级，可以达到更为持续健康的发展。
政府应恩威并施---两手都要硬
解决住房难调整供需结构，政府应两手都要抓，两手都要硬：一手继续抓宏观调控，通过宏观调控手段，来解决目前开发过程中存在的突出矛盾，解决少量购房者投机炒房和变相投机的问题；另一只手落实扶持优惠政策，通过加大对开发商建设经济实用房、普通住房、廉租房的扶持优惠力度，通过搞活二手房市场、盘活滞销、空置房等系列手段，来积极调整供给结构，解决普通住房特别是低价房供给难的问题。
要想真正调整房地产市场供给结构，政府全靠对开发商进行市场调控和打压的方法，从根本上不好解决问题。要实现目标，另一只手要进行引导和扶持，在要求开发商对经济适用房、普通住房加大开发力度的同时，政府的相关优惠政策应该积极跟上，如简化普通住房产权过户手续，减免开发商普通房或适用房开发环节的相关税费、采取土地出让金补贴或减免等系列优惠政策，来鼓励开发商进行住房开发结构的转变，让他们真正感受到开发经济实用房或普通住房所产生的效益与高档房相比，经济效益明显有所提升。
对普通百姓购房，鼓励人们进入二手房市场、盘活二手房市场，激活一手房市场，对二手房市场建议减免二手房交易契税、所得税等，对购买普通住房的百姓，提别是第一套住房或住房面积在人居不到10平方米的低收入家庭，政府应该在税收、过户、财政补贴等方面给予适当照顾和优惠，或鼓励他们进入二手房市场，在贷款、抵押等方面给予优惠政策，让百姓真正能够买得起房子，过上好日子。
我们有理由相信，通过市场调控和政府扶持，政府能让我们低收入家庭真正进入文明和谐社会，让百姓真正过上幸福生活。